To transform or not to transform?

De vraag naar woningen is geëxplodeerd. Steeds meer mensen willen in de stad wonen. Het stedelijke weefsel dient verdicht te worden om deze vraag op te vangen. De bestaande oude afgedankte en niet verhuurde gebouwen staan op het netvlies om getransformeerd te worden naar woningen of appartementen  in het koop- of huursegment. Deze veranderingen passen in het concept van duurzame stedelijke ontwikkeling.

Marktontwikkelingen

Dynamis meldt in het rapport ‘Sprekende Cijfers Kantorenmarkten’ medio 2017 en 2018 een forse daling van het aantal onttrekkingen voor transformatie. Transformatie van kantoorgebouwen naar woningen blijkt in steeds minder gevallen de oplossing, afgelopen jaar is het transformatievolume met meer dan 40% teruggelopen. Ondanks de stijgende woningprijzen en de enorme vraag naar binnenstedelijk wonen nemen transformaties van kantoren naar woningen sterk af (zie afbeelding: volume kantooronttrekkingen (m2) naar type onttrekking 2009-2017, Bron: Dynamis Sprekende Cijfers Kantorenmarkten medio 2017). 

Het afnemen van het aandeel woontransformaties heeft niet alleen te maken met ongeschikte gebouweigenschappen maar komt ook voort uit de specifieke kenmerken van het beschikbare vastgoed. Deze staan vaak op zeer ongeschikte woonlocaties, zoals monofunctionele kantorenparken en/of snelweglocaties (met geluidsoverlast)[1] en zijn niet of slecht verbonden aan het openbaar vervoersnetwerk of liggen (te) ver van het stedelijke verzorgingsgebied.

Financieel haalbaar of?

Alle transformatieprojecten zijn altijd unieke projecten, niet alleen omdat elke locatie haar eigen kwaliteit heeft, maar ook als gevolg van de grote variatie in de samenstelling van het gebouw, de diverse technische uitdagingen, beheer en exploitatie, de politieke en bestuurlijke ambities. Institutionele marktpartijen met name de (pensioen)beleggers en banken die voor een deel van de financiering kunnen zorgen beschouwen transformaties dan ook als risicovolle projecten. 

De praktijk leert mij dat er nog maar weinig commerciële aanbieders zijn van transformatiefinanciering, en dat deze aanbieders maar een relatief klein deel van de risico’s van het transformatieproces willen financieren. Tot op heden worden transformatieprojecten bijna altijd gefinancierd met het eigen vermogen van partijen die heel dicht bij de markt staan. Denk aan ontwikkelende aannemers.

Waarom zijn er dan nog steeds partijen in geïnteresseerd? Als er in het gebouw een potentieel te realiseren waardesprong zit, dan zijn partijen bereid om alsnog te investeren in een transformatieproject. Niet alleen de gecreëerde maatschappelijke meerwaarde van transformaties bepalen mede de investeringsbeslissingen maar ook de boekwaarde en vooral ook de exploitatieberekening. En is een transformatieproject gebaseerd op een tijdelijke of een permanente transformatie? Een gefaseerde transformatie, eerst een tijdelijke daarna een permanente, kunnen bijdragen in de haalbaarheid van een transformatieproject. 

Omgevingswet

Daarnaast kan de nieuwe Omgevingswet dat proces versterken. de Crisis- en herstelwet geeft ruime – en nieuwe – bevoegdheden bij het vaststellen van een bestemmingsplan-plus met verbrede reikwijdte (Kameleonbestemming).  De ‘plus’ betekent dat een gemeente in het ruimtelijk plan maatregelen kan voorschrijven, een fasering kan aanbrengen, vergunde rechten kan inperken en maximaal tien jaar afwijking van wettelijke normen kan toestaan.[2] Op deze manier kan een gemeente extra flexibiliteit bieden aan de transformatie van een gebouw of gebied.

To Transformeer or not?

Wel of niet transformeren hangt af van vele factoren. Elke transformatie is uniek en vergt een down to earth benadering om het uitvoerbaar te houden. Wettelijk gezien komen er steeds meer mogelijkheden. Financieel gezien dient er nog het een en ander te worden afgewogen voordat een transformatie haalbaar is. Maar dat is wellicht de leukste puzzel.

Meer weten? Op donderdag 8 maart geeft Marc Angevare een overzicht van alle uitdagingen van transformatie en behandelt hij de jurische en financiële aspecten. 

[1] Dynamis Sprekende Cijfers Kantorenmarkten medio 2017 en 2018

[2] Praktijkervaringen Crisis- en herstelwet Voortgangsrapportage 2015-2016, Ministerie van Infrastructuur en Milieu