Taxatie inbrengwaarde, bel je een rentmeester of een planeconoom?

Geschreven door ing. W. (William) Kon KRMT RT.

De inbrengwaarde maakt onderdeel uit van het exploitatieplan en heeft hierin een dominante positie. [2] Zowel voor de gemeente (economische uitvoerbaarheid / onderlegger kostenverhaal) als de grondeigenaren (hoogte exploitatiebijdrage) is de inbrengwaarde van groot belang. In tegenstelling tot andere posten in het exploitatieplan wordt de inbrengwaarde bij de eindafrekening van de exploitatiebijdrage niet gebaseerd op werkelijke kosten maar op de getaxeerde waarde.

De gemeente

De inbrengwaarde beïnvloedt de economische uitvoerbaarheid van een project / exploitatieplan. Zo leidt bijvoorbeeld een hoge inbrengwaarde tot hogere kosten en hiermee kan de economische uitvoerbaarheid van het project in gedrang komen. Daarnaast dient een gemeente op basis van artikel 6.4 van de Wro bij de vaststelling van een bestemmingsplan tegelijk een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Een relatief lage inbrengwaarde is gunstig voor de gemeente voor zowel de economische uitvoerbaarheid als de hoogte van de exploitatiebijdrage.

De grondeigenaar

Voor een grondeigenaar is een relatief hoge inbrengwaarde juist gunstig aangezien de inbrengwaarde in mindering wordt gebracht op de exploitatiebijdrage. De inbrengwaarde is van directe invloed op het resultaat van de bouwplanontwikkeling op de percelen van de grondeigenaar.

De types taxateur

Evident is het belang van een zorgvuldige taxatie van de inbrengwaarde. De taxatie dient bijvoorbeeld een beroepsprocedure of discussie over ongeoorloofde staatsteun met succes te kunnen doorstaan.

Wetende dat er geen recht wordt gedaan aan de werkelijkheid, wordt uitgegaan van twee types taxateur: de rentmeester die bij taxatie gebruik maakt van de comparatieve methode én de planeconoom die bij taxatie de residuele waardebepaling [3] hanteert. Wie bel je?

Rentmeester of planeconoom? Beide!

De comparatieve methode bij gebiedsontwikkeling van complexen staat ter discussie vanwege grote verschillen in het karakter van ruimtelijke projecten. Daarnaast dwingt het beperkt aantal referenties en transacties in gebiedsontwikkeling de taxateur vaak tot een groot zoekgebied. 

De residuele waardebepaling van de inbrengwaarde van een complex staat ter discussie vanwege grote fluctuaties in uitkomsten bij verschillende marktomstandigheden in relatie tot het moment van werkelijke inbreng. Daarnaast leiden de vele factoren en uitgangspunten tot een grote gevoeligheid van de residuele waarde.

De taxateur is vrij in het bepalen van de methode. De geschikte taxateur is degene die verschillende taxatiemethodieken met elkaar in balans kan brengen. Door het combineren van de comparatieve methode en de residuele waardebepaling komen respectievelijk verleden én toekomst tot uiting in de waarde.

Verschillen in uitkomst kunnen door de taxateurs met behulp van ervaring, kennis en de intuïtieve methode worden verzoend teneinde een doordacht waardeoordeel af te kunnen geven.

[1] Op persoonlijke titel geschreven door ing. W. (William) Kon KRMT RT.

[2] In brede zin eveneens bij het sluiten van een anterieure overeenkomst.

[3] In de taxatieleer ook bekend als de ‘top down benadering’.