Bodem
Duurzame gebiedsontwikkeling
Planeconomie & Vastgoedrecht
Woningcorporaties

Scobe samen met NVM op Congres Slappe Bodem over stadsvernieuwing 4.0

maandag 2 december 2024

Scobe kreeg van de NVM de uitnodiging om gezamenlijk op te treden op het congres Slappe Bodem. Het onderwerp was stadsvernieuwing 4.0. Centraal stond het probleem van de slechte staat van funderingen op verschillende plekken in het land. De NVM schetste het probleem, maakte duidelijk dat we grotere gebieden moeten nemen dan alleen de woningen met problemen en Scobe ging in op de cijfers. Hoe los je het financieel op?

Probleem

Woningen met funderingsproblemen, zijn woningen waar de waarde eerder daalt dan stijgt, of in ieder geval de stijging achterblijft bij de andere buurten waar die problemen niet zijn. De NVM wilde zijn steentje bijdragen. De reden was naast het helpen bij het oplossen van een maatschappelijk probleem, natuurlijk ook dat er voor de makelaars minder te verdienen valt. De kosten lopen aldus NOS op tot 12 miljard euro[1].

Oplossing

Centraal in de oplossing staat gebiedsgericht kijken. Er zijn verschillende instrumenten nodig: “one size fits all” werkt niet. Verder zullen partijen positieve resultaten in moeten zetten om de problemen van anderen aan te pakken. Problemen ontstaan dan met de BBV en accounting rules voor de corporaties, die kunnen niet zomaar gelden inzetten voor andere doeleinden dan hunzelf. Gebiedsgericht werken helpt, maar vraagt zeker een zorgvuldige uitwerking.

Bij de aanpak moeten we ons ook bewust zijn van het feit dat we niet zomaar kunnen verharden voor parkeerplaatsen en dat gebouwde parkeervoorzieningen duur zijn. Hoofdregel: voeg zo min mogelijk woningen toe om groen te sparen en voeg water toe.

We namen een casus met 250 woningen: 80 met twee appartementenblokken van 5 lagen van een woningcorporatie. 70 woningen van voor 1900 met funderingsproblemen en 100 woningen van tussen 1900 en 1935 met funderingsproblemen.

Lessen

Enkele lessen die we deelden:

  • Bij sloop nieuwbouw moeten er voor iedere gesloopte woning minimaal 4 woningen in het hogere segment terugkeren. Daarvoor is fiscale optimalisatie nodig. Anders 5 lagen. Als bijgevolg is er meer parkeerruimte nodig.
  • Glasschuim hoeft weliswaar minder vervangen te worden dan zand maar is ook veel duurder (€ 20 versus € 250 per m3). De winst - met 30 jaar - zit vooral in het niet vervangen van de toplaag.
  • Verkoop van de ondergrond van bestaande woningen aan de gemeente in erfpacht, zorgt voor minder lasten dan hypothecaire lasten, wat ervoor zorgt dat op enig moment samen met de waardestijging van de woningen er een sluitende businesscase ontstaat.
  • Optoppen levert relatief veel geld op; ondertoppen van garages niet. Met name het wegvallen van een huurstroom van de garages leidt samen met de forse verbouwingskosten tot een suboptimale oplossing.

Resultaat

En zo kunnen we nog even doorgaan. Naast sloop/nieuwbouw, gebruik van lichter ophoog materiaal, op- en ondertoppen, tijdelijke erfpacht zijn ook te noemen: verdichten, meekoppelkansen met de energietransitie en klimaatadaptatie (drijvend wonen), alle maatregelen staan in de presentatie. Hierin is aangetoond dat een sluitende gebiedsexploitatie mogelijk is, waarin de problemen zijn opgelost. Voorwaarde is voorts dat verschillende instrumenten worden ingezet. Uiteindelijk zal dat de leefbaarheid van de wijk en de waardeontwikkeling van de woningen ten goede komen.

Literatuur

[1] https://nos.nl/artikel/2510872-funderingscrisis-dreigt-12-miljard-euro-nodig-voor-aanpak-verzakte-huizen

naar nieuwsoverzicht