Duurzame gebiedsontwikkeling

Schaalbaar waterstofproject te Hoogeveen

donderdag 21 oktober 2021

De ontwikkelcombinatie van Friso Bouwgroep uit Sneek, Live Free uit Nijkerkerveen en Dekker Projectontwikkeling uit Heiloo werken samen aan een pilotproject in Hoogeveen. Het gaat om een innovatieproject, waarbij 16 CO2-neutrale woningen met een gezamenlijke MicroPowerPlant (MPP) worden gerealiseerd.

De MPP is een kleine energiecentrale, bestaande uit een warmtepomp, batterij, buffervaten en brandstofcel om van waterstof elektriciteit en warmte voor de woningen te maken. Met zonnepanelen op de daken en een windmolentje wordt duurzame energie voor de MPP geproduceerd. Via een microgrid worden de woningen aangesloten op de MPP. De Vereniging van Eigenaren van de 16 huizenbezitters wordt samen eigenaar van de onderneming die de MPP exploiteert.

Scobe sprak met Hans Dekker van Dekker Projectontwikkeling en tevens de projectontwikkelaar van dit ambitieuze project, NEXT Vastgoed (het zusterbedrijf van Scobe) en DHK Tax and Legal.

Om wat voor soort woningen gaat het en welke bewoners zullen deze huizen aantrekken?

‘Het zal gaan om 16 koopwoningen en wij verwachten dat de aanstaande kopers zeer milieubewust zijn. Ze komen te wonen in een volledige CO2-vrije woning welke ook nog eens onderhoudsarm is. Voor een grote groep mensen zal dit het ideale huis zijn. Draagvlak is er genoeg! Ik verwacht dat de woningen zeer snel verkocht zullen worden als ze eenmaal op de markt komen. Wij verwachten dat de bewoners intensiever dan standaard met elkaar zullen optrekken omdat ze gezamenlijk ook eigenaar zijn van de MPP en de windmolen. Voor sommige aspirant-kopers kan dit een extra USP zijn.’

Hoe is de haalbaarheid onderzocht?

‘We hebben eerst met elkaar de investeringen berekend en de makelaar gevraagd wat deze woning op zou kunnen brengen. Dat is nog niet eenvoudig; voorlopig is ingezet op een normale prijs, om de woning voor zoveel mogelijk consumenten bereikbaar te houden. Daarna hebben we de mogelijkheden van subsidie onderzocht. De aanvraag voor de subsidie zelf hebben wij uitbesteed en dit was een moeizaam project. Wat neem je wel en niet mee, zijn subsidies op  termijn beschikbaar; dat soort vragen.

Vervolgens beginnen de onderhandelingen over de grondprijs. Op voorhand is een traject uitgestippeld met wat allemaal mogelijk is, zoals erfpacht, dat fiscale voordelen oplevert. Onze insteek en gedachte waren dat de gemeente hier wel aan zou meewerken. Ik weet dat ook de gemeente, te maken heeft met beperkte financiële middelen, maar we hebben gewoon te maken met woningnood en ook is er een groeiende behoefte aan duurzame woningen. De grondprijs heeft een hoog prijskaartje. Bij de grond zit tevens een stuk gemeenschappelijke grond en ook hiervoor moet worden betaald. De gemeente redeneert dat we de meerkosten van de installatie terug kunnen winnen middels lagere energie kosten. Maar we hebben nog een gat van enkele tonnen.’

Hoe denken jullie het financieringsprobleem te kunnen oplossen?

‘Met behulp van Nico Harkes van NEXT Vastgoed en Henk de Kat van DHK Tax and Legal, tevens beide docenten bij Scobe, hebben we het project fiscaal tegen het licht gehouden en toen bleek dat nog niet overal op de juiste wijze was gerekend. Dat scheelt weer een paar ton, maar sluitend is de businesscase nog niet. De volgende stap is dat we willen kijken naar hoe we de opbrengst van de woningen nog wat kunnen verhogen. We gaan een website maken en de woningen zelf aanbieden en hopelijk krijgen we zo de benodigde geïnteresseerden. Live Free heeft hier al ervaring mee.'

Tot slot

We hebben geconcludeerd dat nog bitter weinig informatie beschikbaar is over de aanleg van een waterstofinstallatie (MPP) in combinatie met een grondexploitatie. Dit maakt het voor gemeente en ontwikkelaar lastig om te weten hoe dit probleem op te lossen is. Voor je het weet, kom je in een patstelling. In een artikel gepubliceerd op de site van Van der Feltz advocaten (juni 2021) wordt uitgebreid stilgestaan bij waterstof(experimenten) in de gebouwde omgeving, waarbij blijkt dat bij grotere projecten het rondkrijgen van de exploitatie nog een tandje lastiger is omdat veel meer partijen bij betrokken zijn. Ook hier blijkt dat naast formele barrières voor netbeheerders om deel te nemen, er ook weinig sprake is van kostenbesparing als bestaande netten worden gebruikt. De bekostiging is dus weer een probleem: de relatie met de grondexploitatie zou aandacht moeten krijgen.

Voor Hoogeveen geldt dat het nu wachten is op het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Dan kan de verkoop echt beginnen! 

Heb je meer ideeën voor de grondexploitatie? We zijn benieuwd! Je kunt ons bereiken via redactie@scobe.nl.