Is residueel het nieuwe comparatief?

Om tot een waarde van een onroerende zaak te komen zijn er verschillende taxatiegrondslagen. Afhankelijk van het doel van de taxatie en soort onroerende zaak sluit de ene methode beter aan dan de andere. Maar welke methode is nu het meest geschikt voor de bepaling van de inbrengwaarde voor een exploitatieplan of de waarde in verband met de onteigening?

Stel: een agrarisch perceel (zonder bebouwing) in een beoogd plangebied voor de ontwikkeling van een industrieterrein moet getaxeerd worden voor een exploitatieplan. Er is geen besluit genomen door de gemeenteraad om tot onteigening over te gaan, dus hoeft er (nog) geen rekening te worden gehouden met een taxatie op basis van volledige schadeloosstelling. In de omgeving zijn agrarische gronden verkocht voor € 7,50 p/m². Wat is nu de inbrengwaarde?

Bij toetsing door de Raad van State wordt de voorkeur gelegd op een comparatieve benadering. Transacties van soortgelijke percelen worden vergeleken met het te taxeren object. Daarbij maakt de taxateur een analyse van de verschillen tussen de referentietransacties en neemt deze tekstueel op in het rapport. Vervolgens komt de taxateur tot een waarde oordeel dat de gronden € 20,00 p/m² bedraagt. De vraag is of op deze handelswijze wel zuiver comparatief gewerkt wordt? Hoe zijn de verschillen gekwantificeerd en verrekend in de uiteindelijke waarde?

Voor een taxateur komen steeds meer gegevens beschikbaar om tot een goed vergelijk te komen. Denk daarbij aan het toebedachte ruimtegebruik, kwaliteitseisen en programma die zijn opgenomen in het bestemmingsplan. Met een beetje geluk is ook een exploitatieplan beschikbaar waardoor duidelijk wordt welke kosten en ook opbrengsten worden gegenereerd in het vergelijkbare plan. Deze elementen kunnen vertaald worden naar het plangebied waarbinnen de te taxeren gronden zijn gelegen. Daarbij is het dan niet alleen relevant om te kijken naar de feitelijke kenmerken van het te taxeren object, maar ook van de overige objecten. Welke verschillen worden veroorzaakt indien er totaal geen bebouwde objecten binnen een plangebied zijn gelegen ten opzichte van een gebied met veel volwaardige agrarische bedrijven? Deze elementen hebben op hun beurt weer allemaal hun invloed op een eventueel te betalen exploitatiebijdrage indien de gronden wel zelf ontwikkeld kunnen worden. Uiteindelijk heeft de verdiencapaciteit van de gronden een invloed op waarde van de warme gronden. Een bereidwillige koper zal meer willen betalen voor gronden waar een hoger rendement op gegenereerd kan worden.  Al met al zijn er stiekem erg veel elementen die beoordeeld moeten worden om tot een goed comparatief vergelijk te komen.

Als op basis van bovenstaande uitgangspunten comparatief getaxeerd wordt zijn we dan eigenlijk niet gewoon residueel aan het taxeren met gegevens uit een vergelijkbaar plangebied? Mijn voorzichtige conclusie is dan ook dat een comparatieve taxatie niet kan worden uitgevoerd zonder een residuele benadering. Eigenlijk ontstaat een comparatieve residuele taxatie.

De kracht en rol van een planeconoom zal dan zijn om een comparatieve residuele berekening op te stellen om zodoende een volledige onderbouwing te verkrijgen van de comparatief verkregen waarde. Vandaar dat mijn stelling luidt dat residueel het nieuwe comparatief is.

Meer weten over dit ondewerp? Schrijft u zich dan nu in voor onderstaande masterclass door Paul Maas op 24 april.