Renteperikelen rond de GREX: de buren betalen

Als je rentekosten gedurende het jaar maakt, dan mag je deze rente niet direct opvoeren. Dat geeft niet alleen een vertekend beeld maar het kan bij elkaar om behoorlijk wat geld gaan. De rente is nu heel laag, maar we hebben ook andere tijden gekend – en wellicht gaan we daar ook langzaam naar terug-. De FED (De Centrale Bank van Amerika) heeft volgens het Financieel Dagblad in ieder geval in februari van dit jaar -2021- de rente verhoogd.

Ondanks dat je de rente niet tussentijds opvoert, worden de rentekosten natuurlijk wel gemaakt. Het concern leent als dat nodig is en de gemiddelde rente van de lening portefeuille wordt toegerekend in het volgende jaar. Als kostenpost. We zeggen dan dat het rente percentage X% is. Met dat cijfer rekenen we dan de komende jaren verder.

Maar in werkelijkheid hangt de jaarlijks toegerekend rente dus af van de ontwikkeling van de lening portefeuille en de boekwaardeontwikkeling van de verschillende grondexploitaties. Jouw specifieke GREX krijgt immers een deel van de rente van de lening portefeuille toegerekend. De rente die op deze wijze ontstaat zou eigenlijk in de GREX moeten zitten, om een “getrouw beeld” van de toekomst te krijgen.

Zoals gezegd vindt er geen tussentijdse toerekening van rente aan de GREX plaats, volgens het BBV. Het maakt dus niet meer uit of ik nu vroeg of laat in een jaar verwerf. Als de gemeente al een lening moet aantrekken voor een aankoop dan moet ik die kosten verdelen over alle grondexploitaties. De buren betalen mee.

Al deze toerekeningen bij de gemeente lijden er wel toe dat er behoorlijke verschillen ontstaan tussen de gemeentes en de projectontwikkelaars. Daar wordt gewoon met een financieringslast op de cashflow gerekend. Dat zal er in regel toe leiden dat de rentelasten door de wijze van rekenen hoger zijn. Natuurlijk is het rentepercentage hoger; maar ook rentekosten die gedurende een jaar gemaakt worden worden meegerekend. De gemeente zou dit alleen kunnen doen als ze gebruik maakt van een projectfinanciering. De rente die hiermee samenhangt mag ze wel separaat opvoeren. Vreemd.

En om het allemaal nog wat ingewikkelder te maken mag de gemeente voor een faciliterend deel van de grondexploitatie een eigen percentage gebruiken dat afwijkt van het gemiddelde percentage van de lening portefeuille. Natuurlijk moet het enigszins redelijk zijn, maar een echte onderbouwing is niet nodig. Er zou aangesloten kunnen worden op anterieure afspraken met ontwikkelaars. Maar dat hoeft dus niet. Bovendien wordt vaak een percentage afgesproken dat afkomstig is uit de faciliterende GREX. De gemeente is aan zet.

Tot slot zijn er gemeenten die uit veiligheid in het laatste jaar wel degelijk rentekosten opvoeren, terwijl dat volgens het BBV niet mag. Er zijn ook gemeenten die met cashflows werken. We hebben nog niet gehoord dat accountants zich hier tegen verzetten. Is hier de praktijk verstandiger dan de leer?

Benieuwd naar een rekenvoorbeeld? Stuur dan een mailtje naar: info@scobe.nl