Regeling plankosten exploitatieplan: overgangsrecht en herzieningen

maandag 30 oktober 2017

Door Michiel de Haan, Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling

Op basis van artikel 6.2.6 Bro kan de Minister een regeling vaststellen om de plankosten in een exploitatieplan te begrenzen (lees: te maximeren). Nadat sinds 2010 een ontwerp van een regeling op de website van het toenmalige ministerie van VROM had gestaan, heeft de minister van I & M per 1 april 2017 een regeling in werking laten treden. In dit artikel willen we stilstaan bij twee specifieke onderwerpen met betrekking tot het gebruik van deze regeling waarover in de praktijk discussie is ontstaan. Deze discussiepunten zijn toegezonden aan het Ministerie waarna is toegezegd dat er binnenkort een lijst met veel gestelde vragen en bijbehorende antwoorden wordt gepubliceerd. Onderstaande onderwerpen zullen daarin ook worden behandeld. Vooralsnog is deze lijst er niet en behandelen wij in het onderstaande dus “slechts” de discussiepunten.

[1]

Overgangsrecht

De regeling bevat in artikel 11 overgangsrecht. In de praktijk is er discussie hoe gehandeld moet worden bij herzieningen van een bestaand exploitatieplan. Indien de vaststelling van een herziening wordt gezien als een nieuw exploitatieplan is het gevolg van artikel 11 dat de regeling 2017 moet worden toegepast. Indien een herziening niet wordt gezien als een nieuw exploitatieplan zou de regeling 2017 niet gehanteerd hoeven worden. In de praktijk hebben wij een casus waarbij een exploitatieplan voor de 8e keer wordt herzien. Voor de berekening van de plankosten is in het oorspronkelijke exploitatieplan gebruik gemaakt van de regeling 2010. Indien een herziening wordt gezien als een nieuw exploitatieplan zal ineens de regeling 2017 toegepast moeten worden. In deze specifieke casus betekent dit een verschil in plankostenberekening van enkele miljoenen euro’s (waaruit dus ook volgt dat de regeling 2010 en 2017 tot substantiële verschillen kunnen leiden).

Het meest logisch lijkt het ons een herziening van een exploitatieplan niet te zien als een nieuw exploitatieplan. In dit opzicht is er verschil met een bestemmingsplan. Een herziening van een bestemmingsplan wordt in wettelijke termen beschouwd als een nieuw bestemmingsplan. De Wro regelt voor exploitatieplannen echter expliciet het instrument van een herziening van een exploitatieplan. De reden daarvan is dat daarmee de actualiteit van lopende grondexploitaties wordt gevolgd en de kostenverhaalsbijdragen die actualiteit volgen. Het blijkt echter dat in de adviespraktijk hierover verschillend wordt gedacht. Het toepassen van de ene of de andere regeling kan, zoals het voorbeeld illustreert, tot grote verschillen in berekende kosten leiden.

Herzieningen

In de toelichting op de regeling 2017 wordt tweemaal stilgestaan hoe te handelen bij herzieningen van een exploitatieplan. Onder 3.2 van de toelichting is opgenomen: “Bij elke herziening van het exploitatieplan (jaarlijks op grond van artikel 6.15, eerste lid, Wro) worden de plankosten opnieuw berekend, in beginsel op basis van de dan geldende regeling en de dan bekende kenmerken van het project”. Onder 3.4 van de toelichting is echter opgenomen: “In artikel 6 van de onderhavige regeling is bepaald dat de plankosten eenmalig in de exploitatieopzet worden opgenomen bij het jaar van vaststellen van het exploitatieplan. Bij de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan zijn de plankosten daarom reeds gemaakte, onveranderlijke kosten”. De vraag is hier hoe beide citaten te interpreteren en hoe de toepassing bedoeld is. In de praktijk wordt hier verschillend over gedacht. Eén mogelijkheid is dat de plankosten bij een herziening als boekwaarde gelden, maar de vragenlijst van de plankostenscan uit het betreffende jaar van vaststellen van het exploitatieplan wel opnieuw wordt ingevuld, waarmee de “werkelijke” kosten worden berekend. Een andere mogelijkheid is dat de plankostenscan opnieuw wordt ingevuld, maar dan gebruik makend van de plankostenscan uit het betreffende jaar van de herziening. In deze laatste route wordt dan dus gerekend met geïndexeerde tarieven waarover, nu de plankosten bij een herziening als boekwaarde gelden, ook nog rentelasten worden berekend.

De eerste route zoals hiervoor benoemd lijkt ons de meest logische, de plankostenscan houdt immers al rekening met het feit dat plankosten in het verleden en naar de toekomst toe worden gemaakt. De regeling kiest ervoor de plankosten bij het vaststellen van een nieuw exploitatieplan op te nemen bij de start van het project met als achtergrond dat dat een goed gemiddelde is tussen reeds gerealiseerde kosten en nog te realiseren kosten. Met dat uitgangspunt lijkt het logisch bij een herziening de plankosten dan als boekwaarde te beschouwen waar alleen nog rente aan wordt toegerekend en geen indexering op wordt doorgevoerd en dus geen gebruik wordt gemaakt van de regeling zoals die geldt in het jaar van herziening van het exploitatieplan.

Zoals hiervoor vermeld zijn bovenstaande vraagpunten ook aan het Ministerie kenbaar gemaakt. Wij houden u op de hoogte zodra bekend is hoe te handelen in bovengenoemde situaties.

 


[1] Eerder verschenen in Kwartaalbericht nieuws en publicaties, Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling, september 2017