Planeconomie & Vastgoedrecht

Publiek en privaatrechtelijk kostenverhaal bij transformatie van vakantieparken: hoe kan het?

donderdag 15 juni 2023

De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland kreeg van het ministerie van BZK de opdracht om het proces te versnellen om niet kansrijke vakantieparken die wel een kans hebben om te transformeren naar wonen versneld te laten transformeren. Dat o.a. met de gedachte dat er dan bestaande woningen vrijgespeeld worden, omdat mensen geen dubbele woonadressen meer nodig hebben. Een dergelijke transformatie gaat in de meeste gevallen niet zonder aanpassingen aan het park of voorzieningen in de omgeving. In dat geval is er sprake van kostenverhaal respectievelijk van financiële bijdragen. Er zijn wat knelpunten bij de uitvoering. Ik heb samen met, Arjan Bregman en Manfred Fokkema (Infense advocaten) een aantal oplossingsrichtingen verkend.

Wie betaalt?
In principe hebben we 3 mogelijkheden om de kosten te verhalen:

  1. Anterieure overeenkomst met heel het park
  2. Publiekrechtelijk beschikkingen per eigenaar
  3. Privaatrechtelijk overeenkomsten per eigenaar.

Voor de volledigheid merken we op dat baatbelasting hier niet in is meegenomen, omdat hiermee geen kosten buiten het gebied zijn te verhalen.

Anterieure overeenkomsten met heel het park
Een anterieure overeenkomst heeft de voorkeur, Deze mogelijkheid is echter niet altijd toepasbaar, omdat niet alle eigenaren lid zijn van een vereniging van eigenaren, of: er verschillende verenigingen zijn of omdat de bedragen te groot zijn om te financieren voor verenigingen.

Publiekrechtelijk beschikkingen per eigenaar
Publiekrechtelijk kostenverhaal kan als er sprake is van een aangewezen bouwplan en dat is op grond van artikel 8.13 onder de Omgevingsbesluit onder andere als er sprake is van transformatie naar ten minste 10 aaneengesloten woningen Uiteraard moet er sprake zijn van een bouwactiviteit. Hier zit een pijnpunt: is er sprake van aangesloten eenheden als de woningen op zelfstandige percelen staan? Deskundigen Bregman stelt van wel. Hij wijst op de toelichting op het Bro (onderdeel e) waarin staat: “Om te voorkomen dat ook bij kleine wijzigingen exploitatieregels of exploitatievoorschriften moeten worden opgesteld, wat niet doelmatig is, is voorts een ondergrens gesteld van een aantal van 10 voor woningen en 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte voor de andere gebruiksfuncties.” Het probleem zit dus niet in de ruimtelijke verdeling maar in het aantal. Dit duidt erop dat ruimtelijk gezien geen belemmering is als er sprake van een bouwactiviteit te spreken over een bouwplan als we meer dan 10 woningen hebben.

Privaatrechtelijk overeenkomsten per eigenaar
Daar waar echter geen sprake is van een bouwplan is geen afdwingbaar publiekrechtelijk kostenverhaal mogelijk. Is er dan nog de mogelijkheid van het zogenaamde Oldebroek arrest, waarbij geen medewerking werd verleend aan het verkrijgen van een permanente bestemming omdat iemand de anterieure overeenkomst weigerde te ondertekenen?*1. Bregman stelt terecht dat Oldebroek niet kan voor kostenverhaal, omdat het om verevening gaat en niet om kostenverhaal. Manfred Fokkema ziet wel kansen om een medewerking aan permanente bewoning te weigeren als kosten niet worden voldaan. Niet vanuit het vertrekpunt dat we alsnog te maken hebben met een bouwplan maar o.a. vanuit het beginsel van rechtsgelijkheid (alle eigenaren betalen) en omdat zonder bijdragen in de kosten de kwaliteit van de fysieke leefomgeving niet op het juiste niveau komt. Om dit wel voor elkaar te krijgen worden de kosten verevend tussen die van de gemeente en de waardestijging.  Daarbij geldt wel de beperking dat het moet gaan om de fysieke maatregelen en niet om de plankosten*2.

Conclusie:

het lijkt mogelijk om zowel publiek als privaatrechtelijk medewerking aan permanente bewoning weigeren als er geen bijdrage in de kosten wordt voldaan. Daarbij zal de argumentatie zeker privaatrechtelijk weg moeten blijven voor kostenverhaal.

*1 ECLI:NL:RVS:2019:2950

*2 Zie ABRS 29 maart 2023, ECLI:NL:RVS:2023:1239 (Beemster)

naar nieuwsoverzicht