Prof. Van der Krabben: gefeliciteerd met je onderzoek naar de grondmarkt voor de ACM

Aanleiding van het onderzoek

De werking van de grondmarkt in Nederland is al eerder uitgebreid onderzocht. Toch is een nieuwe verkenning zinvol. Enerzijds vanwege de urgentie van de huidige woningmarktcrisis en anderzijds vanwege de vermeende belemmerende werking van de grondmarkt in deze. Maar belemmeringen zijn er altijd wel. Zo heeft er jaren een fijnstofdiscussie gespeeld, waar het momenteel een stikstofdiscussie is. Actief en faciliterend grondbeleid vormen al jaren een pendel. Grondbeleid/zelfrealisatierecht als zodanig is ook lang een aandachtspunt geweest. Maar toch, de vraag naar woningen is ongehoord groot en de beschikbare capaciteit is klein, terwijl ook de regels - ondanks alle goede bedoelingen - eerder zijn toegenomen dan afgenomen.

Onderwerpen van het onderzoek

Het onderzoek begint met een theoretisch kader. Hierin worden beschouwingen over vraag en aanbod en effecten van het ruimtelijk beleid genoemd. Tevens wordt de vraag gesteld waarom gemeenten en projectontwikkelaars de markt überhaupt willen beïnvloeden. Daarna volgt de werking van de grondmarkt. Het geheel eindigt met voorstellen voor ingrepen om grond sneller naar de markt te krijgen.

Opvallende resultaten

• De woningbouwproductie vindt waarschijnlijk voor 50% plaats op gemeentegrond en 50% op grond van marktpartijen.
• Er heeft in de periode 2003-2012 waarschijnlijk weinig verschuiving plaatsgevonden in de concurrentie tussen marktpartijen.
• Ruimtelijk beleid zou nauwelijks invloed hebben op de prijselasticiteit. Uiteraard geldt wel dat de prijs stijgt bij een bestemmingsverandering.
• Actief grondbeleid leidt tot meer woningbouwproductie (sic), maar leidt ook tot meer activiteit van marktpartijen. De overheid is dus de katalysator van de gemeente.
• Er blijft nog steeds veel grond liggen waar de bestemming op zit en niet gebouwd wordt.
• Er wordt een grondbelasting voorgesteld voor gronden die niet worden gebruikt om partijen sneller te dwingen om maar tot productie over te gaan.
• Bevorder de concurrentie en verklein de marktmacht van ontwikkelende grondeigenaren.
• Het nut van subsidies is niet onverdeeld. De grondeigenaren krijgen toch de waardestijging.

Bevindingen Scobe

• Er is m.i. sprake van een concentratie van gronden bij marktpartijen; ook op locaties buiten de grote steden. Zonder onderzoek denk ik wel dat we kunnen stellen dat BPD de grootste voorraad heeft. Of dit erg is, is nog maar de vraag. Mijn ervaring is dat de machine goed geolied is.
• Grote gemeenten kunnen door allerlei interne afstemmingsperikelen lang niet altijd even snel zijn. De omvang en de effectiviteit van de gemeente is een factor waar Van der Krabben geen aandacht aan besteed.
• Van der Krabben stelt dat de GREX-wet ervoor gezorgd heeft dat middels het grondbeleid dezelfde publieke doelen te realiseren zijn. Ik denk dat het BBV daar voor veel meer heeft gezorgd. BBV heeft ertoe geleid dat bijvoorbeeld scholen niet meer gefinancierd kunnen worden uit de GREX.
• We kunnen geen bouwplicht opleggen. Echter via het faseringsinstrument in zowel de Wro en Ow is het wel mogelijk om onteigenen op te leggen en daarmee vervolgens te bouwen.
• Een grondbelasting voor gronden die niet binnen een bepaalde tijd tot ontwikkeling komen zou wellicht interessant kunnen zijn. Dit moet dan wel gelijk zijn voor zowel gemeenten als marktpartijen. Ik vraag me dan wel af of dat niet makkelijk te omzeilen valt, door bijvoorbeeld gronden nog op naam van de boer of gebouweigenaar te laten staan.
• Of het tot bevorderen van de concurrentie zal komen zonder tot een aanbodverruiming te komen, is nog maar zeer de vraag. Tevens is niet zeker dat dan ook daadwerkelijk meer productie komt. Concurrentie drijft eerder de prijs nog verder op.  Ondertussen zal het Didam-arrest (gemeente moet aan meerdere partijen een kans bieden) alleen maar voor meer rompslomp zorgen.
• Wat m.i. nodig is, is een analyse van de totale bouwketen en vervolgens te kijken waar de flessenhalzen zitten. Daar moet de verruiming komen. Als daarbij het bevorderen van concurrentie helpt, dan is dat een goede zaak.

Afsluitende conclusie

Al met al veel informatie en een actueel overzicht, en dat in opdracht van een partij die ik niet zou verwachten, maar wat wel logisch is. Erwin van de Krabben is docent grondbeleid bij Scobe.

Nico Harkes
Gouda, 9 december 2021.