Problemen met flexwoningen: enkele actuele aandachtspunten

Geschikte locaties

Een eerste aandachtspunt is het vinden van locaties voor flexwoningen. Een locatie moet juridisch beschikbaar zijn voor het realiseren van woningen. Dit is in veel gevallen nog niet eenvoudig. Voor sommige plekken waarop tijdelijke woningen worden gebouwd, moet worden afgeweken van het geldende bestemmingsplan. De meest gebruikte manier is een tijdelijke ontheffing verkrijgen via de zogenaamde kruimelregeling. Deze regeling vervalt echter bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024. De vraag is welke effecten deze verandering heeft op de bouw van de tijdelijke bouwwerken, c.q. flexwoningen. Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) biedt het omgevingsplan, op basis van gemeentelijk beleid, nieuwe mogelijkheden om locaties en voorwaarden aan te wijzen voor flexwoningen. Dit gebeurt onder meer door te werken met globale functies, tijdelijke functies of afwijkend gebruik door een vergunningplicht.*2 2023 is voor gemeenten een overgangsjaar naar de invoering van de Omgevingswet en ze zullen dan werkenderwijs de kruimelregeling minder gebruiken. De vraag is of zo’n overgangsjaar de vereiste flexibiliteit en hogere snelheid van de bouw van flexwoningen bevordert. 

Garantie van het Rijk

Het Rijk heeft een garantieregeling in het leven geroepen als het gaat om tijdelijke woningen. Daarbij wordt de corporatie uiteindelijk voor een deel vergoed voor de gemaakte investeringen als het niet lukt om een locatie te vinden bij herplaatsing. Er gaan echter geruchten rond dat de garantie alleen op zal gaan voor woningen die permanent bewoond kunnen worden. Dat is weer een nieuw probleem.

Flexwoningen: hypotheekrecht

Bij tiny houses ontbreekt in verschillende gevallen een duurzame verbinding met de grond en is dus een roerend goed.  Hiermee is het niet mogelijk om ze in te schrijven in het kadaster. En laten nu eigenaren alleen op registergoederen een hypotheekrecht kunnen vestigen! Dat betekent dat een hypotheek op tiny houses of Prefab-woningen in diverse gevallen niet mogelijk is, omdat het roerende goederen zijn. Dat belemmert de (snelle) realisatie van dit soort huizen. Snelle aanpassing van het BW is daarom wenselijk.

Zoektocht naar investeerders

Daarnaast zijn tijdelijke woningen die permanent bewoond kunnen worden vaak een onzekere investering, omdat niet duidelijk is hoelang de woningen zullen meegaan, of ze verplaatst kunnen worden en zo ja, waarheen. Dat maakt dat voor vrijwel elk niet permanent flexwoonproject een zoektocht naar investeerders nodig is die de risico’s willen dragen. Investeringen verdien je niet in 10 tot 15 jaar terug. Dit levert een financieel risico op voor investeerders. De huurprijs van flexwoningen ligt immers lager dan van reguliere huurwoningen. Dat is een belangrijke reden waardoor business cases voor deze woningen niet rond komen zonder subsidies. Bovendien liggen de exploitatiekosten (beheer en leefbaarheid) voor flexwoningen hoger vanwege de specifieke doelgroepen die hierin komen te wonen.

Conclusie

Kortom: Het is te waarderen dat de minister dit jaar met een sprint in dit jaar zo’n 15.000 flexwoningen wil bouwen. De vraag is alleen of de aanpassingen van de middelen (met name juridisch en vergunningverlening, nog los van een mogelijke bouwstop door de stikstofproblematiek – ook versneld kunnen worden doorgevoerd. Op de financiële middelen kan de minister invloed uitoefenen, op de gemeentelijke planprocedures veel minder en op de gerechtelijke procedures en uitspraken (flexwoningen als onroerende goederen beschouwen) heeft hij helemaal geen invloed. De beste optie lijkt dan toch te zijn om type flexwoningen te kiezen die permanent bewoond zijn.

*1 Verslag  commissiedebat  Integrale Visie op de Woningmarkt  kamerstuk 32847, vastgesteld 13 maart 2023
*2 Flexwoningen als aanvulling op het woningaanbod, Plan Bureau voor de Leefomgeving, 12 juli 2022