Planeconomie & Vastgoedrecht

Primeur: RvS oordeelt dat ten onrechte geen exploitatieplan is vastgesteld

donderdag 25 mei 2023

In de afgelopen geschiedenis van de rechtspraak rond exploitatieplannen is er zes keer een beroep aangetekend dat “ten onrechte geen exploitatieplan is vastgesteld”. Alle keren is het door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State afgewezen, veelal omdat appellanten geen belanghebbende waren. In 2016 waren we er dicht bij. In de zaak bestemmingsplan ‘Brainport Industries Campus (cluster 1)’ had de raad ook geen exploitatieplan vastgesteld, mede omdat de minimals omvang van een bouwplan 2 ha moet zijn. Belanghebbende had dit niet en zou geen gronden gaan verwerven; dus kwamen we niet aan een bouwplan toe ECLI:NL:RVS:2016:2579. Maar nu op 26 april 2023 is het zover: in Nieuwegein is een raadsbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan vernietigd omdat het bijbehorende exploitatieplan ontbrak.

Zaak in geding

Op 14 juli 2021 stelde de gemeenteraad in Nieuwegein het bestemmingsplan ‘Binnenstad (City) Nieuwegein’ vast. Dat bestemmingsplan had betrekking op het centrum van Nieuwegein, met uitzondering van een aantal gebieden, waaronder het stationsgebied. Bij de vaststelling heeft de raad besloten de ontwikkellocatie ‘Erfstede (Blok B2)’ uit het bestemmingsplan te halen. Vervolgens stelt deze raad op 25 november 2021 het bestemmingsplan ‘Binnenstad (City) Nieuwegein – Erfstede’ vast. Twee grondeigenaren in dit gebied maakten bezwaren tegen dit plan, omdat de gemeenteraad naar hun mening ten onrechte geen exploitatieplan heeft vastgesteld. Volgens de raad is een exploitatieplan echter niet nodig, omdat het “kostenverhaal anderszins verzekerd is.” Daarbij stelt de raad dat de gemeente de gronden in het plangebied in eigendom heeft waar sprake is van een bouwplan en “dat ter plaatse geen zelfstandig bouwplan van derden mogelijk is.” Daarom is de gemeente in staat om de kavels uit te geven aan ontwikkelende partijen. “Het kostenverhaal is anderszins, namelijk via de gronduitgifte, verzekerd”, aldus de gemeenteraad. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State komt, zo blijkt uit een uitspraak van 26 april 2023, tot een andere conclusie. Hij vernietigt het raadsbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan omdat het bijbehorende exploitatieplan ontbrak.

Zelfstandig bouwplan niet mogelijk wel kostenverhaal

Een appellant vindt dat in het plangebied, zowel hij als derden, eigenaar van delen van percelen zijn waar de gemeente een bouwplan heeft voorzien. De gemeente betwist dit. De Raad van State stelt dat de grondeigendommen niet uitsluiten dat een (deel van een) bouwplan kan worden gerealiseerd. Verder hebben bezwaarde en de gemeente geen anterieure overeenkomst gesloten. Hij voert verder aan dat geen koppeling is opgenomen met een stedenbouwkundig plan op grond van de bouwregels bij de bestemming ‘Gemengd - Erfstede (Blok B2)’. Dat betekent dat een aanvraag omgevingsvergunning niet kan worden geweigerd met een beroep op strijd met de door de gemeente gewenste integrale herontwikkeling zoals neergelegd in een stedenbouwkundig plan. Een zelfstandige ontwikkeling door deze appellant is op grond van het bestemmingsplan en de grondeigendommen volgens hem wel mogelijk.

De Afdeling is van oordeel dat niet vaststaat dat het bestemmingsplan, gelet de omvang van de gronden waarvan de bezwaarde eigenaar is, het onmogelijk maakt dat de eigenaar een zelfstandig aangewezen bouwplan op die gronden realiseert. Verder constateert de Afdeling dat tussen de gemeente en de grondeigenaren geen grondexploitatieovereenkomsten gesloten zijn. “Gelet op het voorgaande staat daarom niet vast dat ten tijde van het vaststellingsbesluit de kosten van de grondexploitatie anderszins zijn verzekerd,” stelt de Afdeling.

Conclusie

De Afdeling oordeelt uiteindelijk dat de vernietiging van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan noodzakelijk is, omdat geen exploitatieplan is vastgesteld. Als het bestemmingsplan namelijk in stand blijft, moet het bevoegd gezag omgevingsvergunningen voor het bouwen (bijvoorbeeld van woningen) verlenen, terwijl het kostenverhaal niet is verzekerd.