Opinie: Hoe maken we de woningbouw goedkoper? #3 fiscaliteit

In 2013 pleite het EIB voor een laag btw-tarief voor onder andere renovatie, onderhoud en “bouw” omdat de Europese wetgeving dat mogelijk maakte. Dit jaar is dat herhaald met de start van coronacrisis. Het grote verschil is echter dat “de bouw” hierbij is weggelaten. In het verleden zijn al vaker pogingen gedaan om ook voor nieuwbouw het btw-tarief te verlagen, bijvoorbeeld omdat wonen een eerste levensbehoefte is. Zeker gelet op de geringe beschikbaarheid van woningen is het ons inziens niet onredelijk om wonen zo te betitelen.

Op 7 juli van dit jaar (2020) pleitte overigens kamerlid Van Otterlo (50 Plus) nog voor een algehele verlaging van het hoge btw-tarief, zoals in Duitsland en België. Van Otterlo stelde voor het hoge btw-tarief te verlagen van 21% naar 18% en het lagere 9% naar 7%. Uiteraard tijdelijk. Staatssecretaris Vijlbrief heeft hierop geantwoord dat dit niet kon omdat de systemen van de Belastingdienst maar drie tarieven aan kunnen. Een nieuw tarief kan niet. Verlaging van de btw had in ieder geval ook de prijs van de woningen kunnen verlagen, zoals in België. Op een woning van € 350.000 scheelt dit al snel € 10.000.

Maar 2020 heeft wel de wijziging van de overdrachtsbelasting voor een beleggerswoning opgeleverd. Deze gaat volgend jaar naar 8%, waar dit nu veelal 2% is. Dat is dus geen verbetering voor de huurwoningen waar ook veel starters in komen. Daar staat tegenover dat starters op de koopwoningmarkt veelal geen overdrachtsbelasting meer betalen. Een ingewikkelde vraag is dan de levering van bestaande gebouwen die doorverkocht worden en daarna gesloopt door de nieuwe eigenaar. Welk tarief voor de overdrachtsbelasting is dan van toepassing?  Dat moet duidelijk worden met een verklaring van de koper. Met leveren in de overdrachtsbelasting kan een korting van € 10.000 en meer worden bereikt ten opzichte van leveren in de btw. Als die echt ten goede komt aan de doelgroep dan is dat mooi.

In het verlengde hiervan ligt de optie om bestaande objecten te transformeren en niet te slopen. Dat zijn voornamelijk kantoren. Momenteel worden er 10.000 tot 12.000 woningen per jaar op een dergelijke wijze gerealiseerd. Ook daar geldt dat binnen bepaalde condities een flink deel van de kosten in de overdrachtsbelasting kan worden geleverd. De woning wordt dan afgebouwd in de btw. De eerlijkheid gebiedt wel dat de winst in deze gevallen veelal ten goede komt aan de ontwikkelaar. Hier zou de overheid een beperking op kunnen zetten zodat het voordeel bij de koper komt.

Maar er zijn meer mogelijkheden. De kosten van het aanleggen van het openbaar gebied en de infrastructuur zal de gemeente als ze de kosten zelf maakt zonder btw in rekening brengen bij de ontwikkelaar. De ontwikkelaar zal deze kosten vervolgens met btw in de prijs van de woning aan zijn koper doorberekenen. Klopt het wel dat deze kosten belast worden? Zou deze overheidsprestatie geen onbelaste prestatie moeten zijn voor de koper? Wellicht moet je er wat voor organiseren maar het is het verkennen zeker waard; ook hier gaat het snel over € 10.000 per woning.

Dan nog de verhuurdersheffing. Die is in diverse gevallen verlaagd of kan zelfs geheel achterwege blijven. Bijvoorbeeld als het gaat tijdelijke huurwoningen voor migranten of mantelzorg.

Als laatste de stedelijke herverkaveling. Er wordt al lang gepleit om een vrijstelling te geven voor het ruilen van gronden. Voor de opstalontwikkeling na de herverkaveling blijven dan de bestaande regels van toepassing.

Fiscaliteit kan dus zeker bijdragen aan de (on)betaalbaarheid van de huidige nieuwbouwwoningen. Zou de overheid dit willen overwegen? Of voelen we dat te hard in de schatkist? De mogelijkheden zijn er in ieder geval.