Planeconomie & Vastgoedrecht

Onderzoek ACM naar marktconcentratie: suggestieve conclusie

donderdag 9 maart 2023

Erwin van der Krabben en Edwin Buitelaar hebben in februari 2023 onderzoek gedaan naar de grondmarkt in opdracht van de ACM. Het onderzoek heeft als conclusie dat met name in middelgrote gemeenten sprake is van een concentratie van projectontwikkelaars, waardoor prijzen opgedreven worden. De pers heeft dit breed uitgemeten. Leuk misschien voor de onderzoekers maar ons inziens hadden ze beter bij de feiten kunnen blijven.

Onderzoek

Het onderzoek gaat over de concentratie van marktpartijen als het gaat om woningbouwlocaties. Dit doet ze door een bepaalde statistische techniek los te laten op kadasterdata. Het is boeiend om te lezen hoe het onderzoek is uitgevoerd. Allerlei verstoring als gemeentegronden en woningcorporaties zijn uitgezonderd. Ook zijn rechtspersonen herleidt naar samenhangende partijen. Dat is een knap stukje werk. Partijen met minder dan 50 woningen zijn uitgezonderd. Het hele proces van selectie en verificatie is transparant weergegeven. Resultaat is een redelijk homogene verzameling locaties; waarbij wel uitspraken kunnen worden gedaan.

De conclusie is vervolgens dat er sprake is van een concentratie van één of enkele grote partijen bij middelgrote gemeenten; die veelal één of enkele locaties hebben. Tot zover is er geen probleem met het onderzoek.

Vreemde conclusies

Het onderzoek suggereert vervolgens dat woonconsumenten schade kunnen ondervinden van deze meer geconcentreerde markt. Maar daarna wordt gesteld “We hebben geen empirisch onderzoek gedaan naar de mate waarin de woonconsument ook daadwerkelijk schade wordt berokkend”.  Met de eerste stelling is dus niet meer dan een hypothese geventileerd. Die zal overigens niet zal kloppen. Het idee is dat concurrentie tot prijsverlaging leidt. Dat echter alleen op als er sprake is van meer aanbod dan vraag. Het aanbod is nu nog kleiner dan de vraag. Bovendien zien we op plekken waar de gemeenten in kleine delen de grond ook uitgeeft geen lagere prijs.*

Het onderzoek geeft ook aan dat middelgrote gemeenten onvoldoende capaciteit hebben om goed te kunnen onderhandelen met ontwikkelaars die grote grondposities hebben. Dit maakt ze afhankelijk. Om dit aan te pakken zou de grond meer verdeeld moeten zijn, zodat er kleinere partjes ontstaan. Ook hier weer een vreemde conclusie; als de grond op een locatie meer verdeeld wordt worden de marktpartijen alleen maar op meer plekken terug. De gemeente heeft nog meer capaciteit nodig om hier op in te spelen en bovendien moeten de marktpartijen hun aandacht verdelen. Al met al een conclusie en aanbeveling die niet veel helpt.

Wel een goede suggestie is om woningbouwlocaties op te delen in fasen; dat zowel in het bestemmingsplan/exploitatieplan als in de privaatrechtelijke contracten. Hiermee zouden voorwaarden ingebakken kunnen worden om een volgende fase pas te laten starten als bepaalde prestaties zijn gehaald, zoals voldoende sociale woningen en middenhuur. Tevens is het mogelijk om een deel te onteigenen dat niet binnen een aangegeven fase van een exploitatieplan ontwikkeld wordt.

Conclusie

Het is een goed onderzoek, maar het lijkt erop dat de conclusies iets te veel op de publiciteit waren gericht. Er zijn te veel schoten voor de boeg genomen om er werkelijk iets mee te kunnen. Tijd voor een integraal onderzoek naar de hele markt, zoals de NEPROM ook heeft voorgesteld

 

*Kleine steekproef. In Westergouwe staan de woningen van BPD uitgeeft op oorspronkelijke gemeente grond voor dezelfde prijs per m2 GBO te koop. https://dekolkwestergouwe.nl/woningtypes-de-kolk-fase-3/ en https://www.bpdinwestergouwe.nl/het-carre-van-westergouwe/woningen/parkwoning-tussen-woningtype-a077R000022Hc3BQAS/bouwnummer-002 (Heijmans en Volkerwessels). Beiden hebben een GBO-prijs van circa € 3765,-/m2 GBO