Woningcorporaties

Omgevingsvergunning onder de Omgevingswet: waar ben je nu wel en niet van?

donderdag 7 oktober 2021

De vertrouwde omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gesplitst in een technisch en een ruimtelijk deel zodra de Omgevingswet van kracht wordt. Op dit moment draaien er al een aantal pilots.

Technische activiteit; meer werk en risico

Het technisch deel, ofwel de opstal/woning, kan worden gebouwd met een melding. Na deze melding van de start van de bouw dragen zogenaamde private kwaliteit toetsers zorg voor het vastleggen van de verschillende stappen in het bouwproces en borgen tevens dat dit aan gestelde kwaliteitseisen voldoet

1. Als opdrachtgever moet je zelf een contract sluiten met een kwaliteitsborger. Dit is nieuw. Hoe selecteer je een borger van de kwaliteit?

Vooraf wordt overigens wel een borgingsplan en een risico-inschatting overlegd aan de gemeente. Praktisch verschuift de toets van de gemeente naar de aannemer. Als corporatie zul je de resultaten van de toets kunnen inzien.

2. Als het werk gereed is, dan wordt daarvoor een dossier bevoegd gezag bij de gemeente ingeleverd. Dit is ook nieuw. Een dergelijk dossier bevat de verklaring van de kwaliteitsborger dat het gerealiseerde bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische vereisten van het bouwbesluit en na inwerkingtreding van de Omgevingswet Besluit bouwen leefomgeving (Bbl). Dan gaat het onder andere over gebruik, constructie, ruimtes, ventilatie en duurzaamheid.

Het ligt niet op voorhand vast of je een dergelijk dossier als opdrachtgever moet doen, of dat de (gedelegeerde) aannemer dit kan doen. Hierover moeten uiteraard afspraken worden gemaakt. Zodra de gemeente niet binnen twee weken aangeeft dat het dossier voldoet, dan mag je als opdrachtgever er vanuit gaan dat het werk in gebruik kan worden genomen. Wanneer het dossier incompleet is, dan mag het niet in gebruik worden genomen. Sancties worden opgelegd wanneer men toch start. Dit is juridisch niet strenger dan dat het nu is, maar nu wordt hier niet op gehandhaafd aldus het ministerie van BZK. Dit lijkt te gaan veranderen. Meer gedetailleerde informatie over verhouding opdrachtgever, aannemer, kwaliteitsborger in gemeente is hier en hier te lezen.  

Omgevingsplanactiviteit: ingeperkte vergunning

De website “Aan de slag met de omgevingswet” meldt:

“De toets van het bouwen van een bouwwerk voor het ruimtelijk bouwen, in stand houden en gebruiken van een bouwwerk aan het omgevingsplan noemen we een omgevingsplanactiviteit voor een bouwwerk. Voorbeelden zijn de bouwhoogte en het bebouwingspercentage. Maar ook regels over het uiterlijk van een bouwwerk (welstand) en de functietoedeling in het omgevingsplan.”

Dit is niet anders dan dat nu het geval is.

Scobe sprak met Yvonne van der Hulst van Van der Hulst Bouwbedrijf over de omgevingsvergunning onder de Omgevingswet. Daar zijn ze momenteel bezig met een eerste pilot project voor de gemeente Teylingen. Vanuit de VNG is er een oproep gedaan om pilots te draaien. Dit project omvat meerdere nieuwbouwwoningen. Alle tekeningen van deze woningen vallen onder de kwaliteits-borgingen waar Van der Hulst verantwoordelijk voor is. Ze gebruiken hiervoor het systeem van Woningborg. Met de nieuwe omgevingsvergunning is het ook verplicht om een consumentendossier aan te maken, waarin alles met codes wordt vastgelegd. Het voordeel hiervan is dat alles digitaal inzichtelijk is. Iedere nieuwe fase van de bouw moet weer opnieuw goedgekeurd worden. In de laatste weken voor de oplevering vindt pas een overdracht naar de gemeente plaats.

Yvonne van der Hulst vertelt:

‘Voor de uitvoerder komt er een extra taak bij, alles moet goed geüpload worden om zo de kwaliteitsborging te halen. Dit kost veel extra tijd voor de uitvoerder en de gemeente bespaart het juist tijd. Ook zijn we extra kosten kwijt aan woningborg. De meeste gemeentes betalen de ontwikkelaars helaas geen extra vergoeding en ik zie dit ook niet zo 1,2,3, veranderen dat de gemeente wel gaat bijdragen. Er wordt op deze manier wel veel werk weggenomen bij de gemeente, maar voor de ontwikkelaar hangt er een flink kostenplaatje aan’.

Zijn er al veel gemeentes bezig met de nieuwe Omgevingswet en zijn ze klaar voor juli 2022?

‘Ik geloof niet dat veel gemeentes al klaar zijn voor de nieuwe Omgevingswet, ik denk ook niet dat deze datum gehaald gaat worden. Nog niet veel gemeentes zijn er druk mee en beschikken nog niet over de juiste digitale systemen. Ik hoor zelfs geluiden uit Den Haag dat de gehele Omgevingswet op de lange baan gaat. Nu is het ook nog eens zo dat de ontwikkelaar alles zelf moet oplossen. Dit gaat natuurlijk niet goed op lange termijn. Nee hoor, de Omgevingswet komt er echt niet per juli 2022, ik geloof daar helemaal niks van’.

Wanneer hopen jullie het pilot project af te kunnen ronden en loopt alles op schema?

‘Als er geen gekke dingen gebeuren, en deze verwacht ik ook absoluut niet, dan zullen wij in maart gaan opleveren. Wij weten waar we aan moeten voldoen en gaan dit ook halen’.

 

naar nieuwsoverzicht