Woningcorporaties

Nieuw: het omgevingsplan maakt gebodsbepalingen mogelijk - deel 1

donderdag 13 april 2023

Bij de Omgevingswet staan leefbaarheid, duurzaamheid en gezondheid centraal bij regelgeving over de fysieke leefomgeving. Voor handhaving hiervan krijgen de gemeenten door deze wet een nieuw instrument, namelijk de ‘gebodsbepaling.’ Zo’n bepaling geeft gemeenten de mogelijkheid om sneller en efficiënter om situaties te beëindigen die niet passen bij duurzaamheid en de huidige klimaatopgave.

Gebodsbepaling

De Omgevingswet schrijft aan gemeenten voor dat alle losse bestemmingsplannen in één omgevingsplan voor het gehele grondgebied worden opgenomen. In tegenstelling tot het bestemmingsplan kent het omgevingsplan het instrument ‘gebodsbepaling’ (of ‘positieve verplichting’.) Deze bepaling is een voorschrift dat een burger een onvoorwaardelijke en rechtstreekse verplichting oplegt om een bepaalde handeling te verrichten met het oog op de fysieke leefomgeving. Een grondeigenaar wordt bij zo’n bepaling direct verplicht zijn grond zodanig te gebruiken, dat de bestaande situatie overeenkomt met de gewenste activiteit in het omgevingsplan. Stel dat een omgevingsplan de gronden van eigenaar Y aanwijst als gronden met de activiteit ‘Bedrijf’. Via een gebodsbepaling kan de gemeenteraad  bepalen dat binnen het bouwvlak alleen een bedrijfspand moet komen. Hierdoor is de grondeigenaar verplicht om een bedrijfspand te realiseren, waarmee hij zijn grond uitsluitend voor bedrijfsdoeleinden gebruikt. Nu zal de corporatie dit niet zo snel overkomen, maar aanwijzingen rond duurzaamheid en leefbaarheid in de wijk kunnen wel volgen.

Zorgplicht

Een gebodsbepaling lijkt op ‘zorgplichtbepalingen’ in de Woningwet.[1] Zorgplichtbepalingen leggen de burger immers de verplichting op om een bepaalde mate van zorg in acht te nemen voor een belang dat de wet stipuleert, en wel onvoorwaardelijk. Toch is er ook een belangrijk verschil. Kenmerkend voor zorgplichtbepalingen is dat de opgelegde verplichting niet nauwkeurig is omschreven. Deze verplichting is door de wetgever bewust  algemeen geformuleerd, zodat meerdere, zelf te kiezen, rechtmatige gedragsalternatieven openstaan.[2]

Voorwaardelijke verplichting

Het bestemmingsplan kent ook verplichtingen, maar dat zijn zogenaamde ‘voorwaardelijke verplichtingen’. Het verschil tussen een gebodsbepaling en een voorwaardelijke verplichting is dat bij een voorwaardelijke verplichting de grondeigenaar een bestemming mag realiseren op voorwaarde dat hij een bepaalde verplichting vervult. Bij een gebodsbepaling is die verplichting onvoorwaardelijk en moet hij een bepaald gebruik realiseren. In het bovengenoemde voorbeeld zou een voorwaardelijke verplichting bijvoorbeeld regelen dat de grondeigenaar alleen gebouwen mag vestigen op de gronden met bestemming ‘Bedrijf’, als deze gebouwen voor bedrijfsdoeleinden worden gebruikt.

Zorgvuldige afweging

Gemeenteraden krijgen met de ‘gebodspaling’ een extra regel om de duurzaamheid te bevorderen. Maar ze moeten bij de inzet van deze bepaling wel een zorgvuldige afweging maken. Rechtsbeginsel bij de toepassing van rechtsregels is de aanwezigheid van een redelijke balans tussen het publieke belang (dat wordt gediend met deze regel) én de mate waarin de burger of het eigendom van een burger wordt beperkt. Het evenredigheidsbeginsel en het eigendomsrecht vormen dan het juridisch kader om te bepalen of een gebodsbepaling toelaatbaar is. Volgens juristen is de toelaatbaarheid van een gebodsbepaling ook afhankelijk van “de strekking van de gebodsbepaling zelf, de eventueel directe werking en de omstandigheden van het geval.”

Als een gebodsbepaling een bestaande situatie direct verandert, kan dit voor een burger grote gevolgen hebben, omdat de regel zijn belang en eigendom (direct) treft. Niet de schending van het eigendomsrecht zal in een goede motivering niet de meest voorkomende belemmering zijn voor een gebodsbepaling, maar veel vaker het evenredigheidsbeginsel. Uiteindelijk staat een rechtsgang tegen de wijziging open.

Conclusie

De Omgevingswet schept toch een andere wereld voor de corporatie. Gebodsbepalingen kennen we tot nog toe eigenlijk niet. Het zou me niet verbazen als gemeenten hier voor leefbaarheid en duurzaamheid meer gebruik van gaan maken. Dat heeft overigens ook het voordeel dat ook particulieren kunnen worden aangesproken.


[1]Artikel 1a Woningwet

1.De eigenaar van een bouwwerk, open erf of terrein of degene die uit anderen hoofde bevoegd is tot het daaraan treffen van voorzieningen draagt er zorg voor dat als gevolg van de staat van dat bouwwerk, open erf of terrein geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat dan wel voortduurt.

2.Een ieder die een bouwwerk bouwt, gebruikt, laat gebruiken of sloopt, dan wel een open erf of terrein gebruikt of laat gebruiken, draagt er, voor zover dat in diens vermogen ligt, zorg voor dat als gevolg van dat bouwen, gebruik of slopen geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat dan wel voortduurt.

3.De eigenaar van een bouwwerk of degene die uit anderen hoofde bevoegd is tot het daaraan treffen van voorzieningen onderzoekt, of laat onderzoek uitvoeren naar, de staat van dat bouwwerk, voor zover dat bouwwerk behoort tot bij ministeriële regeling vast te stellen categorieën bouwwerken waarvan is vast komen te staan dat die een gevaar voor de gezondheid of de veiligheid kunnen opleveren.

[2] Gebodsbepalingen_in_het_omgevingsplan pdf, Eindversie 16 juli 2015