Planeconomie & Vastgoedrecht

Inbrengwaarde onder de Omgevingswet: de highlights

dinsdag 8 oktober 2024

Vrijdag 4 oktober was er bij Scobe Academy een inspirerende dag die ging over de inbrengwaarde onder de Omgevingswet. Experts zoals Ruud Kathmann (Waarderingskamer), Bertold te Winkel & Frank Schavemaker (Gloudemans) en Nico Harkes (NEXT Vastgoed) gingen met elkaar in gesprek over de mogelijkheden van het gebruik van WOZ voor inbrengwaarden en hoe zich dat verhoud tot de taxatie van marktwaarde die ook is veranderd. In dit artikel delen we onze inzichten.

  • Een inbrengwaarde van alleen de WOZ-waarde zal bijna nooit voorkomen. Voor openbare ruimte of landbouwgrond is bijvoorbeeld geen WOZ-beschikbaar. De inbrengwaarde van het kostenverhaalsgebied zal een mengmodel zijn.
  • De verwachting is wel dat als de WOZ-waarde wordt toegepast, ook als dit niet de marktwaarde reflecteert, dat de Afdeling waarschijnlijk niet zo veel van zal vinden. De wet zegt immers dat de WOZ-waarde gebruikt mag worden.
  • Voor eigenaren maakt het wel uit dat de hoogste wordt genomen. Immers de bijdrage wordt bepaald door het verschil tussen grondopbrengst en de inbrengwaarde. Is de WOZ-waarde  lager? Dan moet er meer bijgedragen worden.
  • Nadeel van de WOZ-waarde is dat deze maar 10 maanden bruikbaar is. Het Omgevingsbesluit eist namelijk op grond van artikel 8.17 lid 1 sub b dat alleen de WOZ-waarde gebruikt mag worden voor het jaar waarin de raming wordt gemaakt. Als in februari de WOZ-waarde beschikbaar komt, blijven er nog 10 over.
  • Voordeel van de WOZ-waarde is dat deze voor woningen eenvoudig beschikbaar is.
  • Voor commercieel vastgoed is dat nog niet het geval, maar het autorisatiebesluit dat dit mogelijk maakt  wordt, aldus de Waarderingskamer, zeer binnenkort uitgebreid.
  • Daarmee wordt tevens het probleem opgelost dat degene die over de belastingen gaan de gegevens niet kunnen verstrekken aan degene die inbrengwaarde bepalen.

Extra aandachtspunten voor kostenverhaalmodellen

Het model dat alleen de kosten van de openbare ruimte verhaald worden (kostenverhaal zonder tijdvak) is nog gevoeliger voor het programma dan het model waarbij alle kosten in een gebied bij elkaar worden genomen (kostenverhaal met tijdvak) als het gaat om de haalbaarheid. In het tweede geval wordt eerst de inbrengwaarde verevend. Maar in beide gevallen kan de opbrengst van een programma nog steeds te weinig zijn om de inbrengwaarden plus de overige te verhalen kosten goed maken.  

Openstaande vragen en uitdagingen

  • Kan ik met de WOZ-waarde een complexprijs bepalen net als door comparatief, of residueel een waarde te bepalen. Immers, in alle gevallen is sprake van referenties.
  • We zijn er niet uitgekomen of de fictie van de WOZ van vol eigendom, eigenlijk niet aansluit op de waarde van het eeuwigdurend erfpachtrecht.
  • De waterschapsheffing kent een samenhang tussen de waarde van gebouwd en ongebouwd. Zou de WOZ daarom van de waarde van de gebouwde objecten in een aantal gevallen geen basis kunnen zijn voor de waarde van de onbebouwde objecten.

Hoewel er na deze dag nog vragen overblijven, heeft de bijeenkomst ons een stap verder geholpen in het begrijpen van inbrengwaarden onder de Omgevingswet.