Hoe tref je maatregelen bij schade van verhuur van zorgvastgoed?

Regelmatig rijst de vraag in hoeverre een eigenaar van een woning voorzorgsmaatregelen moet treffen ter voorkoming van een risico op schade aan personen of zaken. Uiteraard speelt deze vraag een rol bij het verhuren van zorgvastgoed. Het kan daarbij gaan om het al dan niet aanbrengen van veiligheidsglas conform de NEN 3569 of het nemen van maatregelen tegen een gebrekkige afstap c.q. opstap van een woning, zoals aan de orde in een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 3 mei 2017. In deze uitspraak worden de algemene juridische uitgangspunten opgesomd.

Een bezoekster van de huurder is bij haar vertrek uit de huurwoning gevallen en heeft daarbij haar linkerbeen gebroken, waarna zij in het ziekenhuis is geopereerd. De bezoekster stelt de verhuurder op grond van artikel 6:174 BW (opstalaansprakelijkheid) en artikel 6:162 BW (onrechtmatige daad) aansprakelijk, omdat de opstap waarvan de bezoekster is afgegleden niet zou voldoen aan de veiligheidseisen. De opstap zou namelijk te smal zijn, scheef zijn gezakt en door slijtage glad zijn geworden. De eigenaar van de gebrekkige opstal (de woning) zou aansprakelijk zijn voor de schade die de bezoekster als gevolg van haar val heeft geleden.

De rechter oordeelt dat de eigenaar niet aansprakelijk is. Hoe komt de rechter tot dit oordeel? Centraal staat de vraag of sprake is van een gebrek dat een gevaar oplevert voor personen of zaken. Aan de hand van uit de rechtspraak afkomstige Kelderluikfactoren (ECLI:NL:HR:1965:AB7079) kan vervolgens worden bepaald of sprake is van een gevaarzettende situatie die voorzorgsmaatregelen vergt:

- Hoe waarschijnlijk is het dat in de buurt van de (gebrekkige) situatie niet de vereiste oplettendheid en voorzichtigheid in acht wordt genomen?
- Hoe groot is de kans dat daaruit ongevallen ontstaan?
- Hoe ernstig kunnen de gevolgen zijn?
- Hoe bezwaarlijk is het om veiligheidsmaatregelen te nemen?

Het betrof in de voorliggende situatie, aldus de rechter, geen verhoogde drempel op een plaats waar men dat niet hoefde te verwachten. Daarnaast was de opstap (minstens) even groot als een reguliere traptrede en was van abnormale scheefstand geen sprake. Bovendien is het niet ongebruikelijk om een opstap aan te brengen voor een ingang die hoger is gelegen dan het trottoir. Van omstandigheden waaruit volgt dat bezoekers ter plaatse niet de vereiste oplettendheid in acht zouden nemen, bleek niets. Een rol speelde ook dat niet eerder melding was gemaakt van de vermeende gevaarlijke situatie zodat de vraag is of de eigenaar hiervan kennis heeft genomen en dus in staat was om maatregelen te treffen. Al met al concludeert de rechter dan ook dat er, ervan uitgaande dat passende voorzichtigheid werd betracht, geen sprake was van een wezenlijk gevaar dat uit het oogpunt van veiligheid door de eigenaar voorkomen had moeten worden door het plegen van onderhoud/het treffen van veiligheidsmaatregelen.

De rechter eindigt met de opmerking dat niet iedere kans op schade (immers: een opstap heeft altijd het risico in zich dat iemand struikelt) een eigenaar verplicht tot het treffen van voorzorgsmaatregelen.

In dit kader is van belang dat de specifieke invulling van de Kelderluikfactoren anders kan zijn bij Zorgvastgoed. Hierbij kan sprake zijn van levensloopgeschikte woningen, woon-zorgcomplexen, intramurale en extramurale zorgwoningen. In dit kader speelt een rol wat de kenmerken zijn van de beoogde huurder (of groep huurders) en of de huurder (of groep huurders) bijzondere beperkingen heeft waarvoor specifieke voorzorgsmaatregelen genomen moeten worden.

Dit betekent dat bij het ontwikkelen van het zorgvastgoed of aanbieden van de woning goed bezien moet worden of de woning geschikt is voor het boogde doel en of speciale maatregelen getroffen moeten worden om de kans op schade tot een aanvaardbaar niveau te beperken. Maatwerk is in dit kader geboden, bijvoorbeeld door het vooraf opmaken van een geschikt Programma van Eisen bij een ontwikkeling of renovatie. Hierbij moet telkens beoordeeld worden bepaald of zich een situatie voordoet waarin sprake is van een gevaarzettende situatie die maatregelen vergt.

Voor informatie over deze blog kunt u contact opnemen met  Onno Molders. Ook kunt u zich inschrijven voor de driedaagse Masterclass Zorgvastgoed.