Hoe kan de plankostenscan verbeterd worden

Door Stefan Rijkers, planeconoom bij Ordito

De ministeriële Regeling plankosten exploitatieplan is uiteindelijk op 1 april 2017 in werking getreden. De aanleiding voor de regeling plankosten blijkt uit Artikel 6.2.6 van het Besluit ruimtelijke ordening, waarin is beschreven dat het wenselijk is de via het exploitatieplan verhaalbare kosten te begrenzen. Met de regeling plankosten komt een einde aan onzekerheid en onduidelijkheid over de plankosten die gemeenten maximaal via het exploitatieplan mogen verhalen. Nu de regeling plankosten al bijna twee jaar geleden is vastgesteld hebben vakspecialisten een mening kunnen vormen. Dit is dan ook de reden geweest om voor Scobe Academy een onderzoek te doen naar de ervaringen met de regeling plankosten. Het onderzoek evalueert de regeling plankosten en bijbehorende rekenmodel, op basis van een literatuuronderzoek en een enquête onder planeconomen.

De invoering van de regeling plankosten wordt over het algemeen als positief ervaren (niet de uitkomsten). De invoering zorgt voor houvast, gelijke uitgangspunten voor alle partijen, snelle en duidelijke input voor een exploitatieplan en tijdbesparing bij anterieure onderhandelingen. Ondanks de positieve ervaringen, wordt er wel de nodige kritiek geleverd over de wijze waarop de regeling is opgesteld. Uit het onderzoek blijken zowel kritiekpunten voor de input als de output van de regeling.

Voor de input van de regeling geldt ten eerste dat de complexiteit van een project niet altijd uit te drukken is in complexiteitsfactoren en invloedsfactoren. Ten tweede zouden er diverse plankosten ontbreken, zoals de kosten voor de uitgifte van gronden en de uren van een projectassistent en privaatjurist (voor het opstellen van contracten). Ten derde zijn de uren en tarieven niet voor alle projecten marktconform. Dit is afhankelijk van diverse factoren, zoals de locatie en de complexiteit, maar ook zeker de scheiding van werkzaamheden tussen gemeente en ontwikkelaar. Er zou meer houvast moeten komen voor verdeelsleutels tussen gemeente en ontwikkelaar.

Bij de output is in dit onderzoek stilgestaan bij variërende projecten in zowel omvang (klein, middelgroot en groot) als type (transformatie, uitleg, woningbouw en bedrijventerreinen). Uit de onderzoeksresultaten volgt dat uitkomsten van kleine plannen in veel gevallen te hoog uitvallen. Daarnaast sluiten de plankosten voor projecten op uitleglocaties veelal beter aan op de daadwerkelijke kosten dan de plankosten voor transformatieprojecten. Ook worden de resultaten van het rekenmodel voor woningbouw beter beoordeeld dan voor bedrijventerreinen. Deze verschillen lijken verband te houden met de complexiteit van bepaalde projecten. 

Het grootste probleem bij het toepassen van de regeling plankosten dat constant terug komt in zowel de literatuur als de enquête is dat de regeling in veel gevallen niet aansluit op de praktijk. Dit komt doordat het een abstract model is dat onvoldoende ingaat op de specifieke kenmerken van een project of gebiedsontwikkeling.

Aanbeveling ter verbetering van de regeling plankosten is dat de rekensystematiek voor kleine plannen en transformatie aangepast worden, mogelijk met een escape om onderbouwd af te wijken van de regeling plankosten. Daarnaast moet er inzicht gegeven worden in de formules uit het rekenmodel van de regeling en zou er meer maatwerk mogelijk gemaakt moeten worden in het kader van de Omgevingswet.  

Voor opmerkingen of vragen kun je mij bereiken via SR@Ordito.nl.