Hoe de bodemspecialist ons kan behoeden van verkeerde (woning)bouwkeuzes

Aandacht voor bodem: ‘lastige’ keuzes?

‘Een bodemspecialist heeft inzicht in de mogelijkheden van een beoogde locatie voor woningbouw, op gebieds- en stadsniveau. Moet je bijvoorbeeld in een gebied waar de bodem inklinkt wel willen bouwen, terwijl de locatie -ondank forse investeringen- veel geld oplevert? Biedt grondwaterpeil aanpassing een oplossing of zijn er extra infrastructurele voorzieningen nodig om te bouwen? Wat betekent deze keuze voor flora en fauna? En wat zijn de gevolgen op de lange termijn?’

Wordt de essentiële rol van de bodemspecialist al gezien bij ruimtelijke ontwikkelingen?

‘Volgens mij nog niet helemaal. De agenda’s vanuit de overheid lopen namelijk niet synchroon. Ik merk dat in mijn contacten met het ministerie van Binnenlandse Zaken en het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat. Zij benaderen het woningbouwvraagstuk compleet anders. De ene partij wil vooral snel en veel bouwen, de andere partij kijkt veel meer naar water. En over stikstof gaat weer een ander departement. Omdat dit nog niet goed op elkaar is afgestemd moeten bodemspecialisten weten hoe ze moeten adviseren.

De gemeente gaat bijvoorbeeld over bouwen. Het verschilt per gemeente enorm hoe de organisatie is ingericht. Ik heb al te vaak gezien dat een projectcoördinator de betrokken afdelingen apart langsgaat om een plan te bespreken. Eerst naar verkeer, dan naar milieu, dan naar bodem. Dat werkt niet. Het vertraagt, kennis wordt niet gedeeld en de beste oplossing komt niet op tafel. Breng voor een integrale aanpak alle expertises bij elkaar als een plan uitgewerkt moet worden. Gelukkig helpt de Omgevingswet hierbij.

Eigenlijk moet bodem al ver voor een planinitiatief aan bod zijn gekomen. Een bodemspecialist ziet of een locatie wel of niet -al dan niet onder condities- geschikt is om te bebouwen. Dat is essentiële informatie voordat je een plan gaat uitwerken. Als bodemspecialist is het dan heel handig om te weten welke informatie projectontwikkelaars nodig hebben om een goede onderbouwing te geven aan je advies. Zo is het handig middels een ‘residuele’ som te weten hoeveel geld er uitgaande de verkoopopbrengsten van de woningen/bedrijven beschikbaar is o.a. om te investeren in de bodem. Uiteraard als je al een ingreep in de bodem wil doen.

Wat hebben bodemspecialisten nodig om hun rol goed te vervullen?

‘Kennis van zaken. Door kennis op te nemen én kennis uit te dragen. Verdiep je als bodemspecialist in de overwegingen van andere partijen. Weet wat er bij hen speelt. Zo kun je in een discussie je rol pakken. Met een completer beeld biedt je advies meer houvast voor besluitvorming.’

Leo geeft de masterclass 'De vastgoedmarkt en projectontwikkeling' als onderdeel van de opleiding Gebiedsregisseur vanuit bodem en water. In deze 7-daagse cursus ontdek je welke vragen vanuit de gebiedsontwikkeling spelen en weet je hoe deze partijen aankijken tegen bodemvraagstukken. Je leert verder kijken dan je eigen expertise en organisatie waardoor je meegroeit in alle ontwikkelingen én zelf een leidende rol kunt spelen.