Het woonakkoord 17 februari: gevolgen voor de grondexploitatie

Dat er wat gedaan moet worden aan het enorme woningtekort is natuurlijk geen nieuws. Al jaren wordt geprobeerd om een substantiële oplossing te vinden voor snellere realisatie van nieuwe huizen. Zonder het gewenste resultaat. Het gaat namelijk niet alleen om het snel realiseren van nieuwe woningen, maar ze moeten ook nog eens betaalbaar zijn.

Woningtekort

Natuurlijk betekent het woningtekort niet dat er op dit moment 400.000 mensen dakloos zijn. Maar jongeren gaan het huis niet uit omdat ze geen woning kunnen vinden, vakantieparken worden veelvuldig permanent bewoond en mensen die hun sociale huurwoning allang zijn ontgroeit blijven zitten omdat er geen betaalbaar alternatief is.

Daar komt bij dat we langer leven, er meer eenpersoonshuishoudens zijn en we vaker gaan scheiden. De stijgende huizenprijzen laten dan ook zien dat de vraag het aanbod ver overstijgt.

Woningcorporaties

Daarom moet volgens het woonakkoord een kwart van deze huizen bij woningcorporaties komen, die daarvoor hun productie moeten verdubbelen. De veelbesproken verhuurdersheffing zou volgens het woonakkoord moeten worden afgeschaft, al loopt deze discussie al jaren. Hoe realistisch is een verdubbeling van de productie? Blijft het realiseren van nieuwbouw bij woningcorporaties niet al jaren achter?

Voor de grondexploitatie zou een verhoging van de verkoop aan corporaties tot minder opbrengsten leiden. Als beleggers hier meer kansen krijgen, die de woningen op termijn uitponden, hoeft dat minder een probleem te zijn.

Betaalbaarheid

30% moet onder de NHG grens van 325.000 euro worden gebouwd, waarvan 10.000 onder de 260.000 euro via een Koopstartregeling (een soort erfpacht). 10% wordt middeldure huur en 35% vrije sector, zowel koop en huur. 

Een mooi en nobel streven gezien de huidige situatie op de woningmarkt. Buiten de randstad en de Brabantse stedenrij zijn dit overigens geen afwijkende VON-prijzen; dus zoveel goedkoper wordt het daar niet.

Er zal alleen gelet op de prijs daar niet zoveel van te merken zijn in de grondexploitatie. Maar als we binnen de randstad en de Brabantse stedenrij blijven is het wel een verandering, met op veel plaatsen een verlaging van de grondopbrengst. Dat wordt voor een deel getracht te compenseren door de bouwkosten te verlagen middels industrialisatie en de koopstartregeling te introduceren. Vooralsnog blijkt in de praktijk dat industrieel geproduceerde woningen (bijvoorbeeld Morgenwoningen of Fijn Wonen) niet goedkoper zijn (heeft ook te maken met risico).

De koopstartregeling is door de erfpacht -die door private partijen wordt uitgegeven- meestal niet zo gunstig voor de grondexploitatie. Maar zeker voor de kopers is het niet optimaal. De erfpacht wordt namelijk afgekocht en er wordt een flinke rentevergoeding betaalt middels een hypotheek gefinancierd. Er wordt geen gebruik gemaakt van het fiscale voordeel van het aftrekken van de jaarlijkse canon van de inkomstenbelasting. Dat zou -als de gemeente het zou doen met 0%- pas echt schelen en zet de grondexploitatie niet onderdruk.

Wat is daarvoor nodig?

De 25 bracheorganisaties die achter het woonakkoord zitten hebben ook nagedacht over wat er nodig is om dit allemaal te realiseren. Standaardisatie en industrialisatie is volgens het woonakkoord de manier on woningen sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. Maar daarvoor is eenheid nodig tussen de gemeenten qua duurzaamheidseisen. Soms zal het werken, maar laten we eerlijk zijn, veel toetsen worden in geautomatiseerde systemen ingevoerd. Het conflict ontstaat als we maatwerk in de fabriek moeten leveren.

Bovendien staat het haaks om de gedachtegang van de Omgevingswet die, zoals het nu lijkt, per 1 januari 2022 wordt ingevoerd en juist de nadruk legt op een decentrale benadering met mogelijkheden tot maatwerk. Denk in dit verband aan variërende stikstof eisen en geluidsnormen. Als de systemen in de fabriek adaptief worden in relatie tot dit soort eisen dan kan het gaan schelen in de bouwkosten. Bij gelijkblijvende grondopbrengsten boeken we echt winst.

Tot slot

Het voorstel van het woonakkoord is wel een beetje een verzameling van bekende “stokpaardjes”. De prijs moet omlaag en dat betekent innovatie voor de markt. Als de gemeente nu ook nog de doelgroepverordening gaan gebruiken komen we echt verder. Maar of het nou linksom of rechtsom gaat, het mag de grondexploitatie ook wat kosten.

De nieuwe ronde van onze opleiding Planeconomie en Vastgoedrecht start binnenkort weer. Kijk voor meer informatie hier.