Planeconomie & Vastgoedrecht

Herontwikkeling: enkele strategieën

dinsdag 5 december 2023

Verslechtering van de grondexploitaties dreigt als gevolg van terugvallende bouwproductie. Dit ondanks een woningnood. Planeconomie zal ook zijn steentje bij moeten dragen om de schade te beperken. Het vraagt wel om de nodige creativiteit.

Strategieën

Om de  aankomende problemen met de grondexploitatie op te lossen zijn er een aantal strategieën te bedenken. Een deel daarvan zijn lessen en oplossingen uit de vorige crisis (2008-2016). Toch is deze crisis anders dan de vorige en zijn instrumenten niet zonder meer in te zetten. De behoefte aan woningen is nog steeds ongehoord hoog, dat was toen niet zo. Voorts was het vooral een financiële crisis, nu is het meer geopolitiek en helpt de hoge rentestand absoluut niet. Hieronder volgen een aantal strategieën.

  1. Aanpassen programmering, prefabricage/flexconcepten accepteren. Stedenbouwkundigen en gemeenten zullen “bouwdoosdenken” moeten gaan accepteren. Wellicht niet het fraaiste en gedifferentieerde ontwerp, maar wel goedkoper en van voldoende kwaliteit en met minder stikstof uitstoot.
  2. Focus: van tijd, geld en menskracht. Ga weer prioriteren. Zet mensen in op een beperkt aantal projecten. Dit in plaats van versnipperde aandacht en bijgevolg vertraging.
  3. Boekhoudkundige (BBV) mogelijkheden tot kostenverlaging. Het BBV biedt de mogelijkheid om kosten buiten de grondexploitatie te laten en ze aan te merken als kapitaalgoederen. Te denken valt aan riolering en wegen.
  4. Inbrengwaarde verlaging (zonder schade) door fasering en kostenverhaal. Door gronden die tegen een lage inbrengwaarde later in de tijd waren geprogrammeerd en goedkoop waren ingekocht, naar voren te halen, wordt de inbrengwaarde van plannen gedrukt. Dit kan echter alleen voor ontwikkelingen op de lange termijn.
  5. Diverse (grondbeleids)instrumenten. Blijf vooral dicht bij huis. Ga uit van instrumenten die je zelf als gemeente in kan zetten en niet van allerlei mogelijk rijksbeleid wat nog moet komen.

Verwachten

We spraken de afgelopen dagen een aantal ontwikkelaars. Die gaven aan dat de bodem nu wel lijkt te zijn bereikt. Mogelijk daalt de rente weer wat en zullen de bouwkosten niet verder stijgen. Dat helpt wel voor het vertrouwen, maar laat onverlet dat we in moeten zetten op maatregelen die het maximale uit de productie halen.

Herontwikkeling grondexploitatie en bouwproductie

naar nieuwsoverzicht