Heeft een MKBA nut?

Mede vanwege krimp krijgen steeds meer gemeenten in Nederland te maken met leegstaand vastgoed. Maatschappelijk vastgoed[2] vormt hierbij een bijzonder aandachtspunt vanwege de beeldbepalende functie die veel van deze gebouwen hebben. Steeds meer buurtbewoners melden zich bij lokale overheden met plannen en initiatieven voor het behoud en herontwikkeling van deze gebouwen. Dergelijke initiatieven zijn veelal niet haalbaar; er moet geld bij. De vraag hierbij is wie zou er bij moeten dragen en hoeveel om de casus toch sluitend te krijgen. Deze vraag is niet zo eenvoudig te beantwoorden, aangezien partijen niet of nauwelijks in beeld zijn als burgers met een initiatief komen. Een Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA) kan voor opheldering zorgen. In dit artikel wordt uitgelegd wat deze methode inhoudt en wat het betrokken partijen op langere termijn direct en indirect kan opleveren en wat in dat geval redelijk is wat men bij kan dragen.

Maatschappelijke Kosten Baten Analyse

Een Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA) helpt een beslisser om de investeringen van een initiatief in een breder perspectief te zien en geldstromen in beeld te krijgen. De MKBA is een vorm van analyseren waarbij de kosten en baten voor een gehele (of deel van de) maatschappij worden beschouwd. De vragen die de MKBA beantwoort,  zijn: wegen de maatschappelijke baten überhaupt op tegen de kosten van de investering? Van welke maatschappelijke effecten is  sprake en hoe vertalen deze zich naar verschillende actoren en wat betekent dit in geld? Om dit te kunnen bepalen wordt een aantal scenario’s geanalyseerd. Aan de hand van een praktijkvoorbeeld, het wel of niet herontwikkelen van een kerk, wordt de MKBA-analyse verduidelijkt.

De stappen binnen een MKBA

In een MKBA op basis van een zogenaamde EffectenArena worden zes stappen doorlopen (Ecorys & Verwey Jonker, 2014). Deze MKBA start met de probleem- en omgevingsanalyse van het project. Hierna worden een ‘projectalternatief’ en een ‘0-alternatief’ opgesteld. Vervolgens komen de fysieke effecten van de alternatieven aan de orde en vindt de monetarisering plaats van effecten van het 0- en het projectalternatief. Uiteindelijk wordt er een overzicht gemaakt van de verschillende maatschappelijke kosten en baten en wordt nog bekeken hoe gevoelig de uitkomsten zijn voor de actoren.   

Stap 1. Probleem en omgevingsanalyse

Door demografische ontwikkelingen en ontkerkelijking komen steeds meer kerken[3] leeg te staan of worden – mede vanwege de hoge onderhoudskosten dan wel bouwkundige problemen - met sluiting bedreigd. Het sluiten van kerken heeft invloed op de leefbaarheid van een buurt. Een beeldbepalend pand heeft namelijk invloed op de aantrekkelijkheid, waarde en identiteit van een gebied. Een kerk die niet of nauwelijks wordt onderhouden geeft de buurt een verpauperde indruk en hierdoor wordt de aantrekkelijkheid van de leefomgeving rechtstreeks geraakt. Een goed onderhouden gebied om in te wonen, werken en recreëren zorgt bij bewoners een hogere mate van trots, binding en vereenzelviging met hun omgeving wat vervolgens de sociale cohesie positief beïnvloedt.

Stap 2: Definiëren 0-alternatief en projectalternatief

Er zijn in het onderhavige voorbeeld uiteindelijk twee mogelijkheden: minimaal onderhoud door de eigenaar of de herontwikkeling van de kerk naar zorgwoningen met maatschappelijke functie. Minimaal onderhoud is het 0-alternatief. Het 0-alternatief geeft aan wat de autonome ontwikkeling is. De maatschappelijke kosten en baten van het 0-alternatief moeten worden afgezet tegen het projectalternatief. De herontwikkeling naar zorgwoningen vormt het projectalternatief. In dit geval houdt dit in dat er zorgwoningen in de kerk komen die een huiskamerfunctie krijgen en dat er een horeca gelegenheid wordt gecreëerd. Dit maakt dagbesteding voor buurtbewoners mogelijk, een wijksteunpunt zorg en de gezelligheid van horeca.

Stap 3: Bepalen van effecten

Tijdens deze stap wordt gekeken naar de maatschappelijke effecten van de alternatieven. Door de herontwikkeling van het kerkgebouw zijn de OZB inkomsten voor de gemeente hoger, verpaupering wordt tegengaan, buurtbewoners kunnen langer gezond thuis wonen, de sociale cohesie wordt vergroot, vrijwilligers worden ingezet die hun sociale netwerk behouden en vergroten en ontstaat er meer werkgelegenheid,. Nader uitgewerkt betekent  dit laatste o.a. dat mensen die momenteel zonder werk zitten (bijstandsgerechtigden en uitkeringsgerechtigden onder andere door gemeente te betalen) ervaring op kunnen doen in de zorg of horeca en op deze manier begeleid kunnen worden naar (ander) werk. Naast het feit dat er een besparing ontstaat voor de gemeente, zal een bijstandsgerechtigde zich ook gelukkiger voelen doordat diegene weer een bijdrage kan leveren aan de maatschappij en zich nuttig zal voelen. De factor geluk is echter niet makkelijk te kapitaliseren.

Stap 4. Monetariseren/waarderen van effecten

Vervolgens worden bovengenoemde maatschappelijke effecten gemonetariseerd. Het mag duidelijk zijn dat het 0-alternatief niet veel oplevert, er gebeurt immers niets. In het onderhavige geval van de herontwikkeling van kerk naar zorgappartementen en horeca levert dit het volgende op:

• Werkgelegenheid in de bouw. Om dit maatschappelijk effect te monetariseren wordt gekeken naar de hoeveelheid arbeid die de herontwikkeling oplevert. De investering wordt daarvoor gedeeld door twee omdat de helft van de kosten arbeid is en de andere helft materiaal/materieel. Wanneer dit wordt uitgesmeerd over het aantal jaren wordt de werkgelegenheid per jaar weergegeven. Ook het onderhoud, zorgverlening en de horeca leveren ieder jaar werkgelegenheid op. De salarissen van het aantal FTE geven de jaarlijkse opbrengst in euro’s.
• De WOZ-waarde van een kerk is doorgaans laag. Verbouwen tot zorgappartementen en horeca leidt tot een hogere WOZ-waarde en daarom tot meer OZB. Maar ook de woningen in de omgeving van de kerk stijgen in waarde en leiden tot meer OZB-inkomsten voor de gemeente.
• Langer thuis wonen. In de zorgappartementen kunnen cliënten langer thuis wonen voordat ze naar een verpleeghuis gaan. Dat zou een bepaald bedrag per jaar aan kosten schelen.
• Eerder aan het werk. Doordat bijstandsgerechtigden eerder aan het werk komen scheelt dit de gemeente kosten. Normaal duurt het drie jaar voordat iemand terug kan keren op de arbeidsmarkt; op basis van eerdere projecten is het de verwachting in dit project dat het één jaar duurt als iemand helpt bij onderhoud en zorg.
• Vrijwilligerswerk. Vrijwilligers voeren werk uit dat anders door de gemeente, projectontwikkelaars of professionele zorgverleners gedaan wordt, bijvoorbeeld uitzoekwerk rond procedures, het maken van plannen of het verlenen van zorg. Het aantal uren dat naar verwachting besteed wordt door een vrijwilliger is te monetariseren door het jaarlijkse aantal uren te vermenigvuldigen met een normbedrag dat een vrijwilliger kan krijgen volgens beleidslijnen van gemeente, provincie of particuliere instelling dan wel de belastingdienst.

Stap 5. Opstellen van een MKBA overzicht

Tijdens deze stap worden de kosten en baten (de contante waarde van gemonetariseerde maatschappelijke effecten) tegenover elkaar gezet. De directe investeringen van bouwkosten en achterstallig onderhoud levert een tekort op van €1.050.000,- als ze worden afgezet tegen de directe opbrengsten van de toekomstige huurinkomsten. Wanneer vervolgens de overige maatschappelijke baten worden gekapitaliseerd (o.a. langer gezond thuis wonen en extra OZB) ontstaat er een positief saldo van bijna €400.000,-.

Stap 6. Gevoeligheids- en actoranalyse

Ondanks dat de aannames gefundeerd en voorzichtig zijn ingeschat, kunnen kleine veranderingen aanzienlijke consequenties hebben. In de gevoeligheids- en actoranalyse worden deze nader bekeken door te kijken naar de onderdelen waar directe invloed op wordt uitgeoefend. Het succes of falen om bijvoorbeeld bijstandsgerechtigden weer sneller naar werk toe te begeleiden hangt voor een groot deel af van de begeleiding die deze mensen vanuit gemeente en het begeleidend bedrijf ontvangen. De inzet van vrijwilligers vanuit het wijksteunpunt zorgt er onder andere voor dat mensen uit de buurt langer thuis kunnen wonen. Belangrijk is dat vrijwilligers “uit eigen beweging” zaken oppakken (niet worden verplicht) en dat de overheid deze mensen kan/moet ondersteunen. Het effect is anders als professionele partijen de vrijwilligers aansturen, omdat de professionals meer kosten.  

Voor de actoren levert deze stap het volgende op:

• Meer werkgelegenheid voor degenen die het werk uitvoeren;
• Een hogere OZB voor de gemeente;
• Minder WW-uitkering, bijstandsuitkeringen voor het UWV/gemeente;
• Verschuiving eigen woning naar verpleeghuis bespaart verzekeraars/gemeente zorgkosten;  
• De inzet van vrijwilligers bespaart de exploitant van voorzieningen kosten.

Conclusie

Op basis van de analyse en de bepaling van de maatschappelijke effecten wordt duidelijk dat de herontwikkeling van de kerk voor meer sociale cohesie en leefbaarheid en binding in de buurt zorgt, wat onder meer resulteert  in:

• het in stand houden van bestaande sociale netwerken;
• een aantrekkelijke buurt;
• meer binding van bewoners met de buurt;
• meer ouderen dat langer gezond thuis kunnen blijven wonen;
• vergroten van werkgelegenheid voor werklozen door het creëren van een wijksteunpunt en  horecagelegenheid.

Door in de MKBA-analyse na te gaan wie voordelen geniet van deze maatschappelijke effecten is na te gaan wie de actoren zijn bij een project. Door de betrokkenen  te enthousiasmeren en te overtuigen van de verschillende belangen wordt duidelijk wat een redelijke en haalbare verdeling van kosten kan zijn. De MKBA-analyse heeft daarom nut om initiatieven te beoordelen en een afweging te maken rond herontwikkeling.

Het is echter geen eenvoudige methode. Vooral het monetariseren van de maatschappelijke effecten werkt gecompliceerd. Om de gevonden bedragen vervolgens te vertalen naar bijdragen van actoren is nog een stap ingewikkelder. De methode draagt eraan bij dat duidelijk is wat wordt verwacht van een actor en hoe zich dat verhoudt tot andere actoren: dat is in ieder geval winst. Maatschappelijk vastgoed verdient echter ons inziens deze inspanning, omdat het zulke vitale onderdelen zijn en van waarde voor de buurt en de samenleving.

Bronnen

Ecorys en Verwey Jonker (2014). Buddy Netwerk Den Haag, Berekening maatschappelijk rendement. Rotterdam: Ecorys en Verwey Jonker, 2014.

 

[1] Bart Gubbels is werkzaam als planeconoom bij de Provincie Limburg. Hij is betrokken bij diverse projecten die gericht zijn op duurzame ontwikkeling waarbij meer groen en de herontwikkeling van maatschappelijk vastgoed terugkerende thema’s zijn.

[2] Maatschappelijk vastgoed betreft al het vastgoed met een publieke betekenis. Het kan eigendom zijn van zowel publieke als private instellingen.

[3] In dit artikel valt een kerk onder de noemer maatschappelijk vastgoed, vanwege het feit dat een kerk een beeldbepalend pand is en hierdoor een onderdeel vormt van de leefbaarheid van een gebied

 

Meer weten over herontwikkeling? Kom dan naar onderstaande masterclasses bij Scobe Academy.