Planeconomie & Vastgoedrecht

Handreiking kostenverhaal NEPROM versus BZK

dinsdag 22 maart 2022

Het valt te prijzen dat de NEPROM begin maart 2022 een handreiking heeft doen verschijnen inzake kostenverhaal. Deze is eerder dan van het Ministerie van BZK. De vraag dringt natuurlijk nu op of er verschil is. In deze bijdrage vergelijken we ze, voor zover we uiteraard BZK kennen.

NEPROM

 

  • Veel aandacht voor de WOZ-waarde versus waardering volgens de Onteigeningswet.
  • Afdwingbare financiële bijdrage wordt goed uitgewerkt.
  • Bijzondere aandacht voor kostenverhaal bij erfpacht.
  • Nauwelijks aandacht voor kostenverhaal zonder tijdvak.  
  • Nauwelijks aandacht voor kostenverhaal bij een afwijking van het omgevingsplan.
  • Geen aandacht voor overgangsrecht.
  • Geen aandacht voor locatie-eisen.
  • Sterk beschrijvend, maar veel diverse juridische kwesties komen niet aan bod 

Interessant is dat verwacht wordt dat kostenverhaal zonder tijdvak niet veel zal voorkomen. Bovendien is het de verwachting dat het vragen van afdwingbare financiële bijdragen door gemeenten wel mee zal vallen; onder andere omdat het ingewikkeld is. Wel wordt er gewaarschuwd voor het feit, dat als het gebeurd, dit ook in het anterieure spoor zal gebeuren. Want publiek en privaat zijn -aldus de schrijvers van de handleiding- gelijk getrokken.

BZK

Voor de handleiding van BZK geldt dat alle onderdelen aan de orde komen en juridisch zijn uitgewerkt.  Zo wordt duidelijk dat de wetgever bij “inbrengwaarde” niet alleen de waarde van de gronden bedoeld, maar ook sloop, saneren en grondwerk. Dat laatste is nieuw. Grondwerk gaat over egaliseren en ophogen. Het overige  bouwrijp maken valt er niet onder.

Rekenvoorbeelden

De rekenvoorbeelden bij de NEPROM zijn relatief eenvoudig. Allen gaan uit van integraal kostenverhaal.

  • Kostenverhaal in de businesscase van de ontwikkelaar; het is een kostenpost.
  • Verschil in verhaalbaarheid met een WOZ-waarde versus onteigeningswaarde. Die laatste ligt veelal hoger, gevolg is dat er minder kosten verhaald kunnen worden.
  • Toerekening van publiekrechtelijke financiële bijdrage in verband met infrastructuur
  • Toerekening van publiekrechtelijke financiële bijdrage in verband met sociale huurwoningen. Er kan alleen afgedragen worden als “öntvangstlocatie” mede als gevolg van te veel sociale woningbouw.

De Casus Munterij van BZK raakt deze problematieken ook. Hier komt de factor tijd aan de orde. Het laat zien hoe een kostenplafond verandert in de loop van de tijd. Tevens wordt de situatie met en zonder tijdvak in beeld gebracht voor de gemeente, maar vooral voor de verschillende  eigenaren. Dat maakt echt heel veel uit voor hen. In het ene geval betaalt een eigenaar € 1 mln en in het andere geval betaalt dezelfde eigenaar € 150.000. Maar voor een andere eigenaar zal precies het omgekeerde het geval zijn. Dit zal veel meer juridisch getouwtrek bij de afdeling opleveren.

Wil je de handreiking ontvangen? Dit kan hier. 

 

naar nieuwsoverzicht