Gebiedsontwikkeling versnellen: proces en grondbeleid

Onderzoek naar de voorfase van het proces

Volgens de actieagenda moeten de besluitvorming en de procedures sneller en voorspelbaarder. Daarnaast mag de doorlooptijd van initiatief tot realisatie korter. Verschillende partijen die aan het actieplan verbonden zijn, hebben samen met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) laten onderzoeken hoe de gewenste versnelling in de voorfase van gebiedsontwikkeling kan worden bereikt.

Voor dit onderzoek bestudeerde gebieds- en conceptontwikkelaar Site Urban Development een aantal leerprojecten en sprak ze met betrokkenen en externe deskundigen over het proces tot aan bestuurlijke vaststelling. Hieruit kwam naar voren dat gebiedsontwikkeling nadrukkelijk geen lineair en geordend proces is en dat de voorfase vaak ‘rommelig’ verloopt. Er is dan ook geen ideaaltype aanpak die tot een versnelling leidt.

Aanbevelingen proces

Er zijn echter wel aanbevelingen te doen om de complexiteit van gebiedsontwikkeling beheersbaar en behapbaar te maken. Enerzijds zijn er aanbevelingen om vertraging te voorkomen, onder meer door ervoor te zorgen dat de gemeentelijke gereedschapskist gevuld is met afdoende instrumenten. Wat ons betreft, is dat op voorhand duidelijkheid is wat de gemeente wel en niet aan grondbeleidsinstrumenten in zal inzetten. Iets anders is het ontwikkelingsproces voor alle betrokkenen te verhelderen. Dat kan al op 1 A4'tje. Zo zet je de prijs van gemeentegrond bijvoorbeeld vast door onafhankelijke taxatie, vervolgens wordt nog aan het ontwerp gesleuteld en weer taxatie. Geen eindeloos gedoe over bedragen. Anderzijds zijn er aanbevelingen in het BZK-rapport gericht op het prioriteren naar de belangrijkste doelstellingen waarbij capaciteit en expertise belangrijke randvoorwaarden zijn. Of dit overigens altijd veel helpt, is nog maar de vraag: er wordt weer veel tijd geïnvesteerd om te komen tot een prioriteitennota.

Alle aanbevelingen zijn ingedeeld in vijf stappen die aansluiten op het proces van gebiedsontwikkeling, te weten: speelveld, selectie, samenwerken, strategie en scoren. Deze stappen moeten een goede eerste basis vormen voor een gerichte versnelling.

Versnellen met grondbeleid

Een ander recent onderzoek heet “Handreiking vertraging voorkomen met grondbeleid” dat is opgesteld in opdracht van RVO. De uitvoerders zijn Michiel Boesveld en Friso de Zeeuw.  Dat bevat een aantal praktische lessen waar we veel aan hebben:

• Handel als overheid consistent. 8 of 10 haar hetzelfde geluid en eisen – hoe saai ook- helpen om ook aan de kant van de marktpartijen consistent te handelen.
• Handel voortvarend: kom ook zelf als overheid je afspraken na. Dat lukt beter als stapeling ambities is beperkt.
• Documenteer zorgvuldig. Zo ontstaat er een digitaal geheugen dat voor opeenvolgende medewerkers ook helpt om te weten wat de afspraken waren en ervoor zorgt dat niet steeds iets nieuws wordt verzonnen. Wat weer tot vertraging in de onderhandeling leidt.
• Bij niet halen van een deadline (door een private partij) geef éénmaal een waarschuwing en ga daarna over tot sancties. Die moeten dan natuurlijk wel contractueel zijn vastgelegd.  Apeldoorn heeft bijvoorbeeld het intrekken van een wijzigingsbevoegdheid opgenomen,
• Intrekken van een omgevingsvergunning als bouwplicht is verlopen. Dat vraagt om een zorgvuldig proces, maar in Kerkrade is dat wel gebeurd.
• Onteigening en eventueel nog voorkeursrecht. Van de inzet van deze klassieke instrumenten gaat nog steeds een dreiging uit.
• Sluit optiecontracten als de gemeente de grond heeft. Een partij heeft de grond nog niet totdat binnen gestelde termijn aan de voorwaarden is voldaan. Men kan relatief makkelijk van elkaar af.