Planeconomie & Vastgoedrecht
Woningcorporaties

Gaat het beter met de erfpacht als het gaat om betaalbaarheid?

donderdag 11 november 2021

Gaat het beter met de erfpacht als het gaat om betaalbaarheid? 

In juni van dit jaar schreef Scobe een opiniestuk over erfpacht: erfpacht voor betaalbaarheid, vloek of zegen, Scobe | Opinie: Erfpacht voor betaalbaarheid, vloek of zegen?. De conclusie van ons verhaal was toen dat het een zinvol middel was, maar dat de meningen erover niet onverdeeld zijn. Inmiddels zijn we een tijdje  verder en  zijn er steeds meer gemeentes bezig met de erfpacht, omdat de betaalbaarheid en bereikbaarheid echt dramatisch is voor starters. Die verbetert vooral omdat de totale canon van de inkomstenbelasting mag worden afgetrokken. Deze besparing is veel hoger dan de hypotheekrente aftrek voor de grond. 

Erfpacht is natuurlijk niet nieuw, in Amsterdam wordt erfpacht al jaren ingezet. Alleen dat was een politieke keuze; greep houden op de grond en de waardestijging ten goede laten komen aan de samenleving (de beroemde melkkoe). Zo was er ook KoopGarant dat wel bedoeld was voor de betaalbaarheid, maar leidde een marginaal bestaan. Het is een vorm van hoofdzakelijk private erfpacht. Maar nu is KoopGarant dus weer terug en wel bij de gemeente Ede.

De constructie als volgt in elkaar: wanneer een koper zijn woning weer wil verkopen, dan is men verplicht om deze eerst aan de gemeente aan te bieden. Bij een eventuele waardestijging krijgt de verkoper een groot deel, maar ook de gemeente ontvangt. De grond is immers in eerste instantie met korting gekocht.  

Maar ook dit project heeft nogal wat haken en ogen. Zo heeft de gemeente Ede niet genoeg grond en zijn ze dus afhankelijk van projectontwikkelaars. Ook heeft de gemeente budget nodig om dit project te kunnen financieren en daarvoor zijn weer leningen nodig.  Kortom het is allemaal zo makkelijk nog niet.

Ernst van der Leij van adviesbureau Brink bedacht daarom het volgende, Koopsmarter. Koopsmarter houdt in dat kopers via reguliere hypotheken een huis kopen en dat een stichting vervolgens de grond koopt. Dit  kan mogelijk worden gemaakt omdat gemeentes stichtingen een garantstelling verlenen. Kopers betalen een jaarlijkse erfpachtvergoeding, gelijk aan de rente welke ze betalen voor het huis zelf. Dit zou ook voor private gronden moeten werken. De privaat verkoopt aan de stichting, die zelfstandig financiering aantrekt met gemeente garantie . Hiermee lijkt het een meer publieke variant van Koopgarant. 

Maar er wordt ook doorgewerkt aan varianten waarbij de erfpacht op enig moment eindigt als de grond is “afbetaald”. Het blijft geen eigendom van de gemeente of stichting en gaat van de balans af. Dit lijkt ons de meest  gezonde vorm van erfpacht.  

Erfpacht lijkt iets meer een zegen te worden. De tijd zal het leren. 

naar nieuwsoverzicht