Planeconomie & Vastgoedrecht

De woningbouw moet bereikbaarder en daarom goedkoper: Doelgroepenverordening en grondbeleid

woensdag 5 mei 2021

Er is sprake van een groot aantal initiatieven en ontwikkelingen om nieuwbouwwoningen bereikbaar te maken. Denk bijvoorbeeld aan de starterslening, het optrekken van de NHG-grens en recent de herintroductie van de (gedeeltelijk) aflossingsvrijehypotheek. Al deze instrumenten hebben tot gevolg dat binnen dezelfde maandlast steeds meer betaald kan worden voor een woning. Het wakkert naar mijn mening de stijging van de woningprijzen aan. Het is dweilen met de kraan open. Hetzelfde geldt voor de koopgarantregelingen. Je ‘verlaagt’ hiermee de VON-prijs door een deel in een erfpachtconstructie te stoppen.

Het proces van prijsbeheersing start bij de inperking van de VON-prijs of huurprijs van de vrijesectorwoningen. De doelgroepenverordening doet dit voor sociale huur, markthuur en sociale koop. Met name sociale koop is goed te gebruiken. De maximale prijs is dan bepaald door de gemeente zelf. Prijzen die voorkomen zijn €190.000, €200.000 of de NHG-grens als de Omgevingswet wordt ingevoerd.

De NHG-grens bedraagt momenteel € 325.000 VON. Deze is te combineren met een inkomensgrens en een periode van beschikbaarheid voor de doelgroep en zorgt voor een bereikbaarheid van de doelgroep.

Een kettingbeding met boete in de koopovereenkomst zorgt ervoor dat de gronden gedurende een bepaalde periode beschikbaar blijven voor de doelgroep. Om dit voor elkaar te krijgen wordt in de anterieure (of posterieure) overeenkomst een derde beding opgenomen.

Een andere methode om dit te bereiken is middels het regelen van het bestemmingsplan. Het probleem blijft dan ten alle tijden het handhaven. Het voordeel van het antispeculatie beding is dat de notaris hier op toe moet zien, bij de verkoop aan een volgende koper. Het handhaven via het bestemmingsplan is lastiger.

Overigens is het al wel mogelijk om vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet (nu ergens april of juli 2022) de NHG-grens te faciliteren. Dat gaat dan met een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan. Dit is van toepassing zodra de NHG-grens is opgenomen.

Uiteraard blijft de weg openstaan om dit via het exploitatieplan te regelen als de grond in handen is van private partijen, maar ook dan geldt dat er een verordening moet zijn op grond waarvan de eisen aan de woningcategorieën ingevoerd kunnen worden. Er zijn ons echter geen gemeentes bekend die alleen om die reden een exploitatieplan hebben ingevoerd.

Tot slot: de percentages sociale (koop)woningbouw zijn te reguleren in het bestemmingsplan, maar moeten eigenlijk wel zijn verankerd in het woonbeleid. Mijns inziens zou dit hele pakket dubbel geborgd moeten worden in het grondbeleid; met name als er consequenties zijn voor de grondprijs.

 

Auteur: Nico Harkes

Beeld: Vastgoedactueel