De rekensom onder een evenwichtige woningmarkt

dinsdag 31 januari 2017

De woningmarkt stond het afgelopen jaar in het teken van een stevig herstel. Dit heeft plaatsgevonden in zowel aantallen verkochte woningen als in prijsstijgingen. Wel zijn er verschillen tussen de verschillende woningmarkten. Zo blijft het herstel in de woningmarkten aan de randen van het land nog achter. Gevoed door onder andere immigratie is het debat over de toekomstige huishoudsontwikkeling weer de kant op geslagen dat we in het komende decennium flink moeten bijbouwen. 

door Floris Ledder

Het herstel op de woningmarkt en veranderde wet- en regelgeving hebben er voor gezorgd dat de spanning op de Nederlandse woningmarkt weer nadrukkelijk zichtbaar is en dat er voor verschillende doelgroepen een mismatch tussen vraag en aanbod is. Er ligt een grote opgave om de woningmarkt evenwichtig te maken waarbij er genoeg keuze is tussen huren of kopen.

Echter, om te komen tot een evenwichtige woningmarkt mist het bij de verschillende partijen aan financieel instrumentarium om een afweging te kunnen maken tussen het realiseren van huur- of koopwoningen voor de verschillende inkomensdoelgroepen. Zo zien we bij gemeenten dat zij vaak nog geen grondprijs hebben bepaald voor vrije sector huurwoningen en daarom deze gelijktrekken met koopwoningen. De koop- en de huurmarkt zijn twee verschillende deelmarkten en prijsvorming is dan ook niet gelijk aan elkaar. Bij woningcorporaties is te zien dat zij voorlopig het merendeel van hun woningen aftoppen onder de liberalisatiegrens en weinig verkopen. Ontwikkelaars zullen zich door het herstel op de koopwoningmarkt en tenders bij gronduitgifte focussen op koopwoningen. De drijfveer van rendement bij beleggers en schaarste aan vrije sector huurwoningen zorgen ervoor dat de huurprijzen groeien naar het topsegment in vele delen van het land.

Het effect hiervan is dat het middensegment in Nederland, bijvoorbeeld een driepersoonshuishouden (twee volwassenen met één kind), bestaande uit een politieagent en verpleegster, steeds minder mogelijkheden hebben om betaalbaar te wonen in het gespannen woningmarktgebied waar zij ook werkzaam zijn. Het financieel instrumentarium is nu gericht op de hoogst mogelijke opbrengst voor partijen op projectniveau, maar waarbij de totale woningmarkt als geheel zich niet ontwikkelt naar een stabiel evenwicht.

Nieuw beleid noodzakelijk

Vanuit de gemeente kan worden begonnen door in nieuw op te stellen omgevingsplannen een percentage te realiseren vrije sectorhuurwoningen op te nemen. Vervolgens kan dit worden geconcretiseerd door in de grondprijzenbrief een kavelprijs op te nemen voor vrije sector huurwoningen waarbij een gezond rendement kan worden gerealiseerd. Hiermee kunnen ontwikkelaars vervolgens mee aan de slag en komen er voor beleggers meer huurwoningen waardoor zij beter de vraag kunnen faciliteren en prijsopdrijving wordt tegengewerkt.  In Amsterdam wordt momenteel vigerend beleid ontwikkeld om op lange termijn betreffende woningen beschikbaar te houden voor het goedkope en middensegment. Gevaar bestaat namelijk dat bij uitponding de woningen in het vrije sectorsegment terecht komen.

Corporaties kunnen beginnen door de financiële analyse breder te trekken dan hun eigen bedrijf om daarmee te bepalen wat de effecten zijn voor  de lage en midden inkomens in de lokale woningmarkt. Zij kunnen zorgen dat er geleidelijk woningen worden aangeboden aan de middengroepen. Dit kunnen zij zelf doen door bijvoorbeeld de verkoop van bezit. Door middel van verkoop spelen zij middelen vrij om nieuw te bouwen voor de lage inkomens en om haar bestaande bezit te verduurzamen waardoor de hoogte  van de woonlasten ook in de toekomst binnen de perken blijven.

Een evenwichtige woningmarkt komt er niet vanzelf en vraagt inspanning van alle actoren. De rekensom hieronder is complex maar levert een grotere plus op voor alle actoren dan enkel te kijken op individueel projectniveau en naar welk soort woning het meeste oplevert. 

naar nieuwsoverzicht