De nieuwe woningnood: wat te doen?

maandag 25 maart 2019

Door Piet Kalsbeek, directeur en stedenbouwkundige bij Wissing ruimtelijke denkers.

De kranten staan er vol mee. Starters komen de woningmarkt nauwelijks meer op. Goedkope koopwoningen worden nog maar zeer beperkt door de markt aangeboden. Corporaties leggen projecten stil vanwege stijgende bouwprijzen. Makelaars klagen over een gebrek aan aanbod en Rijk en Provincies dringen aan op meer productie. Hoe zijn de problemen van de woningmarkt eigenlijk ontstaan? Van stedenbouwkundigen en gebiedsontwikkelaars wordt verwacht dat ze oplossingen aandragen en leefbare stedelijke gebieden tot stand brengen. Hoe pakken stedenbouwkundigen en gebiedsontwikkelaars dit aan?

Hoe zijn de problemen ontstaan?

Het lijkt alsof iedereen zich heeft laten verrassen door de acute problemen terwijl  het tekort aan woningen het resultaat is van een jarenlange ontwikkeling. Het probleem begint met de economische crisis in 2008. Gemeenten en ontwikkelaars zetten projecten stop, en voor ontwerpers, adviseurs en bouwbedrijven voltrekt zich tussen 2008-2014 een ramp. De bouwproductie in Nederland daalt naar historische laagtes en meer dan de helft van de ontwerpers en bouwvakkers stroomt de bedrijfstak uit. Opvallend genoeg neemt het Rijk tijdens de crisis maatregelen die de problemen vergroten. Het legt corporaties in 2013 een verhuurdersheffing op, waardoor corporaties veel minder kunnen investeren in nieuwbouw. Naast een aanscherping van de ‘speelruimte’ van corporaties  worden ook de normen voor hypotheken strenger. Doorstromers voelen weinig van deze maatregelen, maar starters moeten nu meer eigen geld meenemen om een huis te kunnen kopen.  De drempel om te kunnen kopen is voor velen te hoog geworden. Recente cijfers tonen dat het aantal starters dat een hypotheek aanvraagt elk kwartaal afneemt. Dit is problematisch omdat starters onmisbaar zijn voor een goed werkende woningmarkt. Met hun geld kopen doorstromers hun tweede huis.

De omslag

Met het economische herstel vanaf 2015 belandt de woningmarkt van het ene uiterste in het andere. De lage spaarrente maakt sparen onaantrekkelijk en de hypotheekrenteaftrek maakt beleggen in of kopen van vastgoed juist zeer aantrekkelijk. Starters krijgen daardoor concurrentie van beleggers die interesse krijgen in goedkope woningen. Op veel plaatsen kopen zij woningbouw op om deze vanaf €900,-- als beleggershuur in de markt te zetten. De markt voor de prijs vanaf de grens van sociale woningbouw (€710,--) tot €900,-- wordt maar weinig bediend. Op die wijze trekken beleggers de goedkope woningen dus uit de markt voor starters en vullen het gat op dat de corporaties hebben moeten laten vallen. Vanwege het banenaanbod willen de meeste starters in de steden wonen, die toch al populair zijn. In de steden worden nieuwbouwwoningen, die bedoeld zijn voor starters, soms per opbod verkocht. De starter staat dan buitenspel.

Het kwantitatief woningvraagstuk

Om de vraag te beantwoorden hoe gebiedsontwikkelaars en stedenbouwkundige oplossingen kunnen aandragen  zal ik proberen om de huidige situatie wat scherper te krijgen. Het actuele woningvraagstuk is zowel kwantitatief als kwalitatief van aard. De vraag naar woningen weerspiegelt demografische ontwikkelingen. Die zijn doorgaans goed voorspelbaar. Het aantal huishoudens stijgt als gevolg van een toename van alleenwonenden en immigratie. Minder voorspelbaar, maar wel van invloed op het woningvraagstuk, zijn economische ontwikkelingen en consumentenvertrouwen. Daarin zitten nu juist grote regionale verschillen en fluctuaties. Waar in krimpregio’s een overschot dreigt aan ongewilde woningen, neemt de vraag naar woningen in de metropoolregio’s in de komende 15 jaar sterk toe. De Verstedelijkingsagenda Zuid Holland Zuid geeft aan dat er een vraag is naar 350.000 nieuwe woningen. In de Metropoolregio Amsterdam gaat het om een kleine 200.000 extra huishoudens tot 2035.

Maar waar moeten die worden gebouwd als ‘makkelijke’ bouwlocaties al zijn benut en nieuwe ‘Vinex-locaties’ er voorlopig niet zijn. Provincies geven immers de voorkeur aan binnenstedelijke projecten, die meer tijd en geld kosten, maar niet ten koste gaan van de natuur. Pas als in de steden te weinig mogelijkheden zijn, kijken provincies naar landelijk gebied. En dat is tot nu toe nog niet aan de orde. Voor de middellange en lange termijn ligt de nadruk dus op verdichting van de steden, op kantoren en bedrijventerreinen, op het herstructureren van verouderd maatschappelijk vastgoed en naoorlogse woonwijken. Een gemiddelde binnenstedelijke gebiedsontwikkeling en transformaties kosten echter al gauw 15 tot 20 jaar.

Het kwalitatief  woningvraagstuk

De woningnood is vooral ook een kwalitatief probleem. Er is een flinke mismatch tussen de bestaande woningvoorraad met een oververtegenwoordiging van gezinswoningen en de actuele en toekomstige vraag. Een flink deel van die extra huishoudens bestaat uit alleenstaanden en stellen zonder kinderen. Ouderen blijven (gewenst of noodgedwongen vanwege het huidige zorgstelsel) tot op hoge leeftijd zelfstandig wonen. Opvallend genoeg zal ook het aantal gezinnen verder toenemen ten gevolge van immigratie. Hier wreekt zich het kwantitatieve vraagstuk: doorstroming gaat langzaam omdat er maar mondjesmaat gezinswoningen vrijkomen. De huidige senioren, die overwegend goed en goedkoop wonen, hebben geen reden om te verhuizen en verlaten nauwelijks nog hun vertrouwde woning voor het 85e levensjaar.

Door de grote vraag ontstaat niet alleen een tekort aan woningen, maar ook aan personeel, materiaal, grond en vergunningen. Ontwikkelaars, bouwbedrijven, ontwerp- en adviesbureaus waren tijdens de crisis vooral bezig niet failliet te gaan en zijn nog steeds terughoudend in hun personeelsbeleid en investeringen. Ook bij gemeenten is veel capaciteit weggevloeid waardoor procedures voor vergunningen lang duren. Daarnaast vragen zij hoge prijzen voor hun bouwgrond om verliezen uit het verleden goed te maken. Er is daardoor een groot tekort aan locaties en ‘handjes’. Snel de bouwproductie vergroten is onmogelijk.

De problemen opeengestapeld

Gebiedsontwikkelaars worden dus geconfronteerd  met een divers samengestelde problematiek: een tekort aan geschikte bouwlocaties, een  ‘tekort aan handen’, starre bureaucratie en lange procedures die veel plannen lamleggen. Het lukt domweg niet om voldoende plannen in het bouwstadium te brengen. En er bestaat te weinig continuïteit bij overheden en te weinig daadwerkelijke betrokkenheid bij marktpartijen.

Hoe moeten  stedenbouwkundigen en gebiedsontwikkelaars dit veelkoppig monster benaderen ? Dit vraagt van hen om een houding waarmee ze echt verschil maken. Eén van de belangrijkste kenmerken daarbij is het besef dat het proces mogelijk de belangrijkste drager is onder elk plan. Als vormgever en initiatiefnemer moet je je daarvan bewust zijn en intensieve samenwerking willen aangaan met alle betrokken om tot een succesvol proces te komen. Dit vraagt om een intrinsieke motivatie en doorzettingsvermogen, heel veel technische en financiële kennis en de wil om te participeren met overheden, de omgeving en vele technische stakeholders en adviseurs. Professionals in de gebiedsontwikkeling vormen allen een essentiële schakel in de keten die nodig is om duurzame en overtuigende oplossingen aan te dragen voor de actuele vraagstukken.

Het is een langdurig proces, maar ook een fantastisch mooi proces. Door creatieve oplossingen, nieuwe (woon)concepten en bewustzijn van de politieke, sociaal-maatschappelijke context kunnen prachtige ontwikkelingen ontstaat. De beloning is er als iedereen trots leeft, woont en werkt in een succesvolle omgeving die je mede hebt mogen realiseren.

Meer weten? Kom op 28 maart of 18 juni naar de masterclass Stedenbouw door Piet Kalsbeek.