De circulaire grondexploitatie

In dit artikel beperken we ons tot de fysieke aspecten van de grondexploitatie. In essentie is een grondexploitatie niet anders dan normaal; alleen het materiaal is anders. Dat is dan hergebruikt of gerepareerd, afkomstig uit een donor gebouw, vernieuwd of gerecycled in een andere vorm.

Bij gebiedsontwikkeling gaat het veelal om grote hoeveelheden. Hergebruik of gerepareerd materiaal is daarvoor nog vaak te beperkt aanwezig, zo blijkt uit databanken van Madaster en Cirkelstad. Toch zien we een stijgende lijn. Oud materiaal dat opnieuw gebruikt kan worden is er steeds meer en ook gerecycled materiaal is er in behoorlijke hoeveelheden.

De circulaire grondexploitatie kent gewoon een opstal en een grondexploitatie. In een enkel geval is ook een vastgoedexploitatie aan de orde. Voor partijen als Amvest, Achmea en diverse beleggers in logistiek vastgoed die langdurig eigendom en exploitatie van vastgoed doen is dat relevant. Te allen tijde moeten de investeringen kunnen worden hergebruikt. Denk bijvoorbeeld aan klikbare “metselstenen” of gerecyclede beton, scheidingswanden enzovoorts. De kosten van deze materialen zijn wel hoger (thans 10%), maar er is ook veel subsidie. Het gaat dan uiteindelijk om luttele procenten aan meerkosten.

Enkele jaren geleden was dat nog beduidend meer (Copper8 en AlbaConcepts: de impact van circulair bouwen op de bouw 2017; kwamen tot meer dan 20%). Al met al is er wel sprake van een lagere grondopbrengst. Het wordt anders als ook restwaarden in geprijsd kunnen worden. Dat kan echter alleen als er op enig moment sprake is van sloop/hergebruik binnen de exploitatietermijn van één eigenaar. De eerder genoemde beleggers zouden dit wel kunnen bereiken.

Overigens mag het duidelijk zijn dat als een restwaarde pas over 30 jaar te gelde gemaakt kan worden dat rekening houdend met een marktconforme rendementsvergoeding er niet al te veel nu in geprijsd kan worden.

Aan de kostenkant van de grondexploitatie moet er circulair materiaal ingekocht worden. Dat kunnen bijvoorbeeld lantaarnpalen of bankjes zijn. Ook met de groenaanplant kan rekening gehouden met hergebruik en biologische kringlopen. Al met al is ook hier sprake van enige procenten opslag aan meerkosten.

Ook hier geldt weer dat het even zoeken is naar de juiste materialen, maar ze zijn te vinden. Wil je echt hergebruikt materiaal hebben dan moet je tijdig beginnen met zoeken. Reken maar op een jaar extra; zo leert bijvoorbeeld de ontwikkeling van het bedrijven terrein Strijkviertel in Utrecht.

Niet te vergeten; een van de meest simpele vormen van circulariteit is natuurlijk gewoon hergebruik van bestaand onroerend goed; gesloten grondbalansen, bouwmateriaal verwerkt op de bouwplaats voor granulaat en zo verder. Dat doen we natuurlijk al heel lang, maar we moeten dit in het totale circulaire geweld niet vergeten.

Tot slot: ik heb reeds een aantal circulaire grondexploitaties gemaakt en het nodige geleerd. Hierboven is een korte weerslag daarvan gegeven.

Nico Harkes www.nextvastgoed.nl