Woningcorporaties

Circulair als oplossing voor betaalbaarheid?! #4

dinsdag 31 augustus 2021

Welke mogelijkheden liggen er voor het realiseren van betaalbare woningen? Een hot item in tijden waar woningprijzen blijven stijgen en voor bepaalde doelgroepen gewoonweg onbetaalbaar zijn geworden. Op termijn zal dit de grondexploitaties ondermijnen, zeker als in post-coronatijdperk een crisis doordringt. Diverse leden van de NEPROM, zoals BPD, hebben hier al op gehint en gezegd dat het anders moet. Hoe? Dat is de grote vraag, want zo eenvoudig ligt het niet. Scobe verkent vier mogelijkheden om betaalbare woningen te realiseren, namelijk microwoningen, erfpacht, fiscaliteit en circulariteit. Met vandaag de laatste in de reeks; hoe kan circulariteit bijdragen aan de betaalbaarheid?

Wie zoekt op Google naar verlaging van de woonlasten door een circulaire aanpak vindt bar weinig. En dat is eigenlijk best logisch. Waar de circulaire economie het vooral moet hebben van de mogelijke restwaarde van grondstoffen - die dan bijvoorbeeld eigendom van de producent zouden blijven - is dat voor een nieuwe koopwoning meestal niet aan de orde. Je verkoopt gewoon je woning door, inclusief restwaarde. Omdat de restwaarde bij de koop nooit vrijkomt, kan de financier hier ook geen claim op leggen en er geen korting op geven.

Voor de volledigheid: bij utiliteitsbouw en huurwoningen ligt dat anders. Kantoren, scholen en bedrijfsgebouwen worden in de loop van de tijd steeds minder waard en dus kan een restwaarde van materialen hier wel iets betekenen. Zeker bij een transformatie naar wonen. Voor huurwoningen geldt dat ze op enig moment niet meer voldoen aan de eisen van de tijd. Dan is sloop-nieuwbouw aan de orde. De restwaarde zou dan een rol kunnen spelen, al zal het minstens zo vaak voorkomen dat woningen toch verkocht worden als ze niet meer in de portefeuille passen. Bovendien moeten we er nu nog niet op rekenen dat circulair bouwen goedkoper is. Dat verandert pas als we gaan opschalen.

Echter, het gedachtegoed van de circulaire economie kan wél helpen. Denk bijvoorbeeld aan de oude MGE-constructies (Maatschappelijk gebonden eigendom). Dat waren constructies waarbij delen van woningen in handen waren van corporaties en delen van de particuliere eigenaren. Er werden afspraken gemaakt over de verdeling van de waardeontwikkeling bij verkoop. Het voordeel moge duidelijk zijn, er behoefde maar een deel van de woning gefinancierd te worden. Woningcorporaties mogen dit sinds de Vestia-affaire en de daarmee samenhangende wijziging van de Woningwet niet meer doen, omdat het commerciële (Niet-DAEB) activiteiten zijn.

Maar er zijn wel commerciële initiatieven. De Stichting Opmaat regelt met het product Koopstart nog steeds de financiering met een korting van 25%. Ontwikkelaars geven een korting van 25% op de VON-prijs. De korting wordt teruggekregen door de ontwikkelaar als de woning verkocht wordt. De meer- of minderwaarde wordt vervolgens verdeeld over de koper en ontwikkelaar. Bovendien zien we bouwers als Jan Snel en Van Wijnen opkomen met circulaire initiatieven. Dat heeft alles te maken met de wens om flexibele gebouwen te maken met een geringe MPG (Milieu Prestatie Gebouwen).

Zo gezegd is circulair ontwikkelen soms een optie om de financieringslasten te beperken, maar daaraan verwante constructies met het eigendom gedeeld met een derde doen dat meer. Let wel; circulaire ontwikkeling kan ook milieudoelen dienen en dat is op dit moment minstens zo belangrijk.

Volg onze masterclass Gevolgen van de Omgevingswet voor de Woningcorporatie. Wil je meer weten over circulair bouwen? Bekijk dan onze nieuwe opleiding Circulair: de verdieping.