Is binnenstedelijke transformatie de oplossing voor Code Rood?

maandag 15 oktober 2018

Door Marc Angevare (Hoofd Projectontwikkeling bij de Katwijkse Ontwikkelings Maatschappij)

“Code Rood voor de woningmarkt” Met deze noodkreet pleitte de NVM op Prinsjesdag voor een structurele en gestructureerde aanpak om tot 2030 in Nederland 1 miljoen nieuwe woningen te bouwen.

In de huidige overspannen woningmarkt komen volgens NVM-voorzitter Ger Jaarsma steeds meer bevolkingsgroepen langs de kant te staan. “Vooral starters en middeninkomens staan buitenspel of hebben het zeer moeilijk om een geschikte woning te vinden. Het is al zover dat kinderen tot na hun dertigste bij hun ouders moeten blijven wonen, omdat er niets betaalbaars voor hen te kopen of te huren valt.”[1]

Over een paar jaar is het helemaal bar en boos. Dan stromen de afgestudeerden die onder het nieuwe leenstelsel vallen ook de huizenmarkt op. Voor hen geldt dat de gehele studiefinanciering een lening is. Met die hogere studieschulden zullen de problemen van starters alleen maar toenemen, waardoor er inderdaad sprake is van een ‘verloren generatie’.

Om de benodigde 80.000 huizen per jaar te bouwen zijn er onvoldoende nieuwe locaties beschikbaar die op korte plantermijn van 1 à 2 jaar te realiseren zijn. Daarnaast dient de opgelopen achterstand van de afgelopen jaren nog ingehaald te worden. In veel steden wordt op dit moment hard gewerkt aan de ontwikkeling van binnenstedelijke locaties voor woningbouw en er wordt ook druk gebouwd. Maar het is niet genoeg. Alle onderzoeken wijzen er inmiddels op dat lang niet alle woningbehoefte binnenstedelijk kan worden opgelost. Hoogleraar P. Boelhouwer schat dat 30 tot 50 procent binnenstedelijk is op te vangen.

Binnenstedelijk ontwikkelen en transformatie

Binnenstedelijk ontwikkelen gaat langzamer door de meervoudige complexiteit en de hogere stichtingskosten dan bouwen op uitleglocaties. De gemakkelijke binnenstedelijke (transformatie) locaties zijn het eerst aangepakt; moeilijke locaties vergen meer tijd, zo tussen de 10 à 15 jaar, en die tijd hebben we niet. De beschikbare grond en ruimte in de grotere steden raakt op, terwijl de spanning op de woningmarkt juist daar toeneemt.

Transformatie van kantoorgebouwen naar woningen lijkt in steeds minder gevallen de oplossing, afgelopen jaar is het transformatievolume met meer dan 40% teruggelopen. Ondanks de stijgende woningprijzen en de enorme vraag naar binnenstedelijk wonen lijken transformaties van kantoren naar woningen sterk af te nemen.

Het afnemen van het aandeel woontransformaties heeft niet alleen te maken met ongeschikte gebouweigenschappen maar komt ook voort uit de specifieke kenmerken van het beschikbare vastgoed. Deze staan vaak op zeer ongeschikte woonlocaties, zoals monofunctionele kantorenparken en/of snelweglocaties (met geluidsoverlast), zijn niet of slecht verbonden aan het openbaar vervoersnetwerk of liggen (te) ver van het stedelijke verzorgingsgebied.[2]

Om het tij te keren en de structurele leegstand in deze kantoorgebieden tegen te gaan, biedt de transformatie van een dusdanig gebied naar een gemengd stedelijk gebied (mixed-use) een mogelijke oplossing. De transformatie op alleen gebouwniveau draagt echter niet genoeg meer bij aan het oplossen van de complexe problemen van veiligheid en leefbaarheid van het gebied.

Om deze gebieden (b.v. Amstel III, Hyde Park) weer levendig te maken lijkt de herontwikkeling van deze monofunctionele gebieden, gebouwd met een focus op autotoegankelijkheid, in een gemengde stadswijk een van de oplossingen om het tij van leegstand in deze kantoorgebieden te keren.

Een gemengd stedelijk gebied moet een live-work-play-omgeving zijn (een woon-, werk- en recreatiegebied) waar het ruimtegebruik is geoptimaliseerd en de openbare ruimte op de voetganger is gericht. Het combineren van deze aspecten binnen een gebied zorgt voor een mixed use gebied. [3]

De stedelijke omgeving biedt een veelvoud aan resources en het lijkt zaak om dit transformatiepotentieel bij de woningopgave nog sterker aan te spreken. Het opschroeven en intensiveren van transformatieprojecten van de moeilijke monofunctionele kantoorparken kan bijdragen aan een deel van de oplossing.

Omgevingswet

Daarnaast kan de nieuwe omgevingswet dat proces versterken. De Crisis- en herstelwet geeft ruime –nieuwe– bevoegdheden bij het vaststellen van een bestemmingsplan-plus met verbrede reikwijdte (Kameleonbestemming).  De ‘plus’ brengt met zich mee dat een gemeente in het ruimtelijk plan maatregelen kan voorschrijven, een fasering kan aanbrengen, vergunde rechten kan inperken en maximaal tien jaar afwijking van wettelijke normen kan toestaan.  Een gemeente kan dan zo extra flexibiliteit bieden aan de transformatie van een gebouw of gebied.[4]

Het oplossen van de woningnood in Nederland is en blijft complex. Deze laat zich niet oplossen, als niet tegelijkertijd een nieuwe stedelijke ordening wordt uitgewerkt.

De goedkope huur- en koopsector en transformatie

Als we focussen op de goedkope huur- en koopsector wordt in alle woningmarktonderzoeken, in vrijwel alle regio’s van Nederland een duidelijke stijging van de behoefte aan extra goedkope huur- en koopwoningen waargenomen. Bevolkingsgroei (tot zeker 2050) en huishoudensverdunning, en in mindere mate de migratie, zorgen voor deze groei. Het uit zich met name in een groeiende vraag naar (kleine) starterswoningen, kleine goedkope huurwoningen voor een en of tweepersoonshuishoudens en vraag naar ouderenwoningen en appartementen (al dan niet met zorg).

Transformatieprojecten kunnen bijdragen aan deze enorme vraag naar kleine goedkope huur- en koopwoningen. Transformatieprojecten zijn altijd unieke projecten, niet alleen omdat elke locatie haar eigen (verborgen) kwaliteiten heeft, maar ook als gevolg van de grote variatie in de samenstelling van de gebouwen, de diverse technische uitdagingen, beheer en exploitatie, de politieke en bestuurlijke ambities enz.

Elke transformatie is en blijft uniek en vergt een down to earth benadering om het uitvoerbaar en betaalbaar te houden.

 

 

 


[1] Persbericht NVM, Alle seinen staan op rood voor woningmarkt in Nederland

[2] Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkten medio 2017 en 2018

[3] Afstudeerrapport S.C. HUIJSMANS febr. 2018– EEN GEBIEDSONTWIKKELING STRATEGIE VOOR DE TRANFORMATIE VAN MONOFUNCTIONEEL KANTOORGEBIED NAAR GEMENGDE STADSWIJK

[4] Praktijkervaringen Crisis- en herstelwet Voortgangsrapportage 2015-2016, Ministerie van Infrastructuur en Milieu