Planeconomie & Vastgoedrecht

Belastingverlaging bij transformatie

donderdag 23 januari 2020

Op 21 januari heeft de Minister antwoorden gegeven op vragen van de Tweede Kamer over transformatie van kantoorpanden en bedrijfsruimten. De antwoorden bieden nieuwe kansen omdat er in veel gevallen ook in de 2% overdrachtsbelasting geleverd kan worden. 

De Hoge Raad heeft aldus de Minister op 29 november 2019 een drietal arresten gewezen over het tarief van de overdrachtsbelasting dat van toepassing is op bedrijfs- en kantoorgebouwen die worden verbouwd tot woningen (veelal aangeduid als transformatiepanden). De strekking van die arresten is dat het lagere tarief voor woningen (2%) reeds tijdens de verbouwing van toepassing kan zijn. Het lagere tarief kan van toepassing zijn als verbouwingswerkzaamheden zijn verricht die, ook als zij nog niet zijn voltooid, de gevolgtrekking kunnen rechtvaardigen dat die werkzaamheden onmiskenbaar strekken tot de levering van een woning. 

 Dit kan blijken uit de specifieke omstandigheden van het geval, zoals bijvoorbeeld de op het moment van de overdracht verrichte werkzaamheden, de inhoud van de koop-/aannemingsovereenkomst, afspraken van de koper met een geldverstrekker, splitsing van het transformatiepand in appartementsrechten en publiekrechtelijke voorschriften waaruit de woonbestemming blijkt. Als het pand, of het gedeelte daarvan waarop een appartementsrecht betrekking heeft, op het moment van de overdracht met niet meer dan beperkte aanpassingen geschikt kan worden gemaakt voor het oorspronkelijke bedrijfs- of kantoordoel, is het lagere tarief niet van toepassing. De criteria die de Hoge Raad in de arresten heeft aangegeven, gelden voor alle gevallen waarin een bedrijfs- of kantoorgebouw wordt verbouwd tot een of meer woningen.

Deze tekst van de Minister is in lijn met de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 26 april 2019, nr. BRE17/3424. Daaruit kan in dit verband worden afgeleid dat voor deze beoordeling de volgende aspecten relevant kunnen zijn:

  • wijziging in de bouwkundige constructie;
  • wijziging in de bouwkundige identiteit (herkenbaarheid);
  • functiewijziging;
  • omvang gedane investeringen.

Daarbij zijn de eerste twee het meest zwaar wegend; zo blijkt uit de uitspraak.

Dat is relevant is voor de bijdrage aan de woningnood mag blijken uit de krantenberichten van deze week dat de bouwproductie achterblijft ten opzichte van de prognose van 75.000 woningen. Als je nagaat dat 10.000 woningen, getransformeerde woningen zijn, dan is deze uitspraak van de Hoge Raad en nu nog eens bevestigd door de Minister uiterst relevant.