Hypotheekrente redding en ondergang?

maandag 21 september 2015

De Nederlandse koop woningmarkt is een woonlastenmarkt. De hoogte van de rente en het fiscale voordeel zijn bepalend voor de maandelijkse uitgave aan wonen. De forse prijsontwikkeling van huizen met soms meer dan 10% per jaar in de periode 1985 tot 2007 was duidelijk te herleiden naar een aantal hypotheek gerelateerde oorzaken. Zo zagen we in de 90-er jaren dat er anders met een tweede inkomen werd omgegaan. Voorheen werd het meetellen van een 2e inkomen beperkt toegestaan en alleen voor extra aflossingen. Tot het moment dat het tweede inkomen volledig mee mocht tellen. Daardoor nam de leencapaciteit in de markt royaal toe. Met een stevige prijsstijging als gevolg.

Daarnaast werd het traditionele aflossen los gelaten. Dat aflossen gebeurde traditioneel via een aflossing (meestal annuïteit) of een polis (spaar, leven of belegging). Steeds meer werd er gewerkt met aflossingsvrije delen tot zelfs volledig aflossingsvrije hypotheken. Immers de waarde van het huis nam toch wel toe en waarom moet je de schuld helemaal afbetalen? Gevolg van het niet aflossen was een lagere maandlast en dus weer meer leen capaciteit.

Daar boven op komt de al jaren historisch lage rente. Deze eeuw kenden we tot voor kort rente niveaus rond de 5 %. Terwijl in de 80-er en begin 90-er jaren rentes boven de 8% heel normaal waren. Nu is een hypotheekrente onder de 3% gangbaar. Iemand die een annuïteitenhypotheek van € 200.000,- afsluit met een rente van 2,5% betaald netto per maand € 667,- Door de lage rente is het voor staters zeer aantrekkelijk om te kopen.

Maar ook het doorstromen naar een duurdere woning loont de moeite. Stel dat je nu een hypotheek hebt van € 200.000 die 4 jaar geleden is  afgesloten tegen 5%. Dan is je bruto last € 1078,-. Als je nu een huis koopt waar je een hypotheek van € 300.000,- voor afsluit tegen 2,5% dan heb je een maandlast van € 1192,-. Dus voor nog geen € 120,- extra ga je van een rij woning naar een tweekapper.

Kortom de lage rente brengt ons veel goeds in de woningmarkt. Een rente die door veel consumenten 10 jaar of langer wordt vastgezet. De keerzijde is dat de kans groot is dat de rente over 10 jaar hoger is dan het huidige niveau. Misschien wel weer de gangbare 5% van het afgelopen decennium. Of de 8% uit de 80-er en 90-er jaren. De hypotheeklast van bij de eerder genoemde hypotheek van € 300.000 gaat bij een rente van 5% naar € 1617,- of bij 8% € 2208,-. Tegen die tijd zal de fiscale aftrek een kleinere rol spelen waardoor gevreesd moet worden voor een forse hypotheeklasten toename.

De Nederlandse woningmarkt is een woonlasten markt. Het laat zich raden wat bovengenoemde toename in de hypotheeklasten zal doen met de huisprijzen in de toekomst.