Herstel vastgoedmarkt blijft broos

maandag 15 december 2014

De crisis gauw vergeten zullen de dames en heren in Den Haag hebben gedacht. Veel steunmaatregelen snel schrappen nu, want ze kosten teveel geld. In 2015 is er geen ruimte meer voor ruimere vrijstelling voor schenkingen ten behoeve van de aankoop van een woning. Den Haag volgt blind de steeds strengere Nibud-eisen, het maximale NHG-bedrag wordt verder verlaagd, goedkope BTW op verbouwingen wordt geschrapt, startersleningen staan ter discussie, er kan weer een procentje minder geleend gaan worden ten opzichte van de aankoopprijs.

Waarom ook niet, de markt herstelt toch weer!

Door Arjan Sollewijn-Gelpke

2014 stond in het teken van herstel van de woningmarkt.  Sterk gestegen transactieaantallen, ‘ouderwetse’ taferelen op het nieuws over de Amsterdamse woningmarkt, lichte prijsstijgingen, stijgend consumentenvertrouwen. Dat het herstel er is, is ontegenzeggelijk waar. De prijzen stijgen weer, de transactieaantallen nemen weer toe.  Niemand heeft het meer over de laten, we zeggen, ca 25 tot 30% van de huiseigenaren die met hun hypotheek onder water staan. En niemand die zich druk maakt over de gevolgen als de huidige extreem lage hypotheekrente op enig moment weer (sterk?) gaat stijgen.

Slechts in bijzinnetjes wordt gemeld dat het herstel ook nog eens sterk regionaal verschilt. Grote steden gaan goed maar de periferie blijft nog (sterk) achter. Op Funda worden op jaarbasis nog altijd ca. 100.000 meer woningen aangeboden dan er getransporteerd worden (250.000 vs 150.000).

Corporaties zullen de komende jaren massaal de investeringsprogramma’s op een laag niveau moeten houden als gevolg van onder meer de verhuurdersheffing en de bijdrage die door individuele corporaties geleverd moet worden aan de sector om de excessen in deze sector op te vangen. Vanuit deze hoek zal maar beperkt nieuwbouw gepleegd gaan worden.

Projectontwikkelaars kruipen geleidelijk wel weer uit hun schulp en halen oude plannen van de plank. Een goede ontwikkeling, maar de aantallen zijn nog beperkt. Grote nieuwbouwwijken ontwikkelen met het lokale gemeentelijke grondbedrijf als lachende derde zal, mede door de beperkte mogelijkheden van de corporatiesector, lastiger zijn dan voor de crisis.

Om nog maar te zwijgen over de commerciële vastgoedmarkt, waar de problemen nog lang niet voorbij zijn. De structurele leegstand van veel verouderde kantoren en bedrijfsgebouwen en de specifieke problematiek van de winkelmarkt zijn misschien nog wel groter dan de problemen die er op de woningmarkt zijn geweest.

De verwachting is niet dat de vastgoedprijzen weer sterk zullen gaan stijgen. Gezien de vele problemen die er in de vastgoedsector nog zijn, maar niet veel aandacht meer krijgen, is het herstel nog erg broos en kan met een beetje tegenwind weer in de knop worden gesmoord.

Binnenstedelijke herontwikkeling zal steeds belangrijker worden. Flexibiliteit en out of the box denken binnen de muren van de gemeentehuizen is hier wenselijk. Uitgifteprijzen die recht doen aan de nieuwe werkelijkheid een must.