Gemeentelijk vastgoed: evenwicht tussen financiële en maatschappelijke belangen

donderdag 14 september 2017

Door Paula Smits (Smits Projektbegeleiding)

Zeventien jaar geleden werd ik voor het eerst als kersverse vastgoedadviseur uitgezonden naar gemeenten. Woonwagenperikelen, erfpachtvraagstukken, problemen met het beheer van sporthallen of scholen, het opstellen van vastgoedcontracten – de meest uiteenlopende onderwerpen kwamen op het bureau terecht. En altijd in combinatie met de specifieke geschreven en ongeschreven regels van die gemeente. 

Het viel mij op dat er in elke gemeente een onzichtbaar krachtenveld aanwezig was dat de richting bepaalde in vastgoedland. Van gestructureerd vastgoedbeheer, het sturen van vastgoedexploitaties, was geen of nauwelijks sprake.

Na de miljardenverliezen in de grondexploitaties, kiezen gemeenten eieren voor hun geld. Niet alleen worden nieuwbouwplannen in de ijskast gestopt, maar ook het beheer moet anders. We willen nu toch wel weten wat voor vastgoed we in huis hebben en wat het allemaal kost. Het gaat langzaam, maar we zien nu de interesse voor professioneel beheer toenemen. De meeste gemeenten weten nu wel hoeveel gebouwen ze in eigendom hebben. En toch: waarom gaat de volgende stap zo tergend langzaam?

Naar mijn idee blijven gemeenten vaak “hangen” in goede voornemens. Ze willen wel, maar doorpakken lukt niet echt. De krachtenvelden zijn kennelijk nog steeds volop aanwezig. Laten we zeggen dat deze zich bewegen tussen enerzijds een meer zakelijke benadering (financieel verantwoord, transparant, goed geregeld in de boekhouding, in overeenstemming met regels en beleidsdoelen) en anderzijds de politiek emotionele benadering. Deze krachten worden gedreven door weerstand tegen bezuinigingen, het gevoel van huurders dat ze niet mee tellen, politieke afrekencultuur en wederzijds wantrouwen en onbegrip.

Als vastgoedmanager zit je daar middenin. Je moet steeds afwegingen kunnen maken tussen financiële, politieke en maatschappelijke belangen. Je moet meer dan ooit goed kunnen omgaan met weerstand, en de voortdurende spanning tussen beleid en uitvoering rondom gebouwenbeheer en oog hebben voor de belangen die gebruikers innemen. Dat is soms lastig. Het afdekken van vastgoedrisico’s kan botsen met de wensen van huurders en gebruikers.

Hier ligt een hele mooie uitdaging voor de vastgoedmanager van vandaag. Hij of zij heeft immers het overzicht en het inzicht in het hele vakgebied. Hij doorgrondt de belangen van betrokken partijen. En beschikt ook over een uitstekende politieke antenne.

Het zoeken naar dit evenwicht tussen financiële en maatschappelijke belangen was en is voor mij nog steeds de grootste uitdaging in het gemeentelijk vastgoed. Hoe wegen we in een gemeente met elkaar de belangen, voor welke keuzen staan we, en hoe verantwoorden we ons aan burger en politiek? Een goede business case is daarbij onontbeerlijk. Dat is in wezen de belangrijkste taak van een vastgoedmanager.

Het motto is dan: gestaag naar professionele vastgoedexploitaties.

Er is dus nog heel veel werk aan de winkel. Alle reden om vastgoedmanagement voor gemeenten als vakgebied te blijven ontwikkelen en deze kennis te bundelen en te delen in professionele verdiepings masterclasses. Kijk bij Scobe Academy/seminars