De gebiedsexploitatie: van grondexploitatie naar business case

woensdag 7 januari 2015

De traditionele grondexploitatie is letterlijk en figuurlijk eindig. Bij oplevering van het laatste vastgoedobject en nadat het gebied volledig woonrijp gemaakt is wordt er een streep getrokken, de balans opgemaakt en de grondexploitatie afgesloten. Het gebied daarentegen begint dan pas (economisch) in volle omvang te functioneren. Er vinden allerlei activiteiten van economische aard plaats. Het vastgoed en het omringende gebied wordt geëxploiteerd. Kosten, opbrengsten, exploitatielasten, beheerlasten vormen de financiële balans van het gereed gekomen gebied. Hoeveel grondexploitaties houden hiermee rekening?

Als we naar vastgoed kijken zijn de kosten om het te realiseren circa 40% van de totale kosten gedurende de totale levenscyclus van het gebouw. Toch wordt in een grondexploitatie nog steeds hoofdzakelijk gestuurd op de kosten en opbrengsten tot en met de oplevering van het gebouw. Inmiddels zijn we ons met de verhoogde aandacht voor duurzaamheid wat meer bewust geworden van de kosten en baten van duurzaamheidsmaatregelen en wordt er rekening gehouden met en gerekend aan terugverdientijden van extra duurzaamheidsinvesteringen. Maar dit is slecht een klein deel van de totale exploitatielasten. Er valt veel meer te besparen gedurende de exploitatie door kleine aanpassingen en slimme investeringen in de ontwerp en realisatiefase. Het openbaar gebied dat in de meeste gevallen toch circa 40% van het totale gebied beslaat komt er nog slechter vanaf; er zijn nauwelijks integrale benaderingen waarbij in de ontwerpfase volledig rekening wordt gehouden met de exploitatie- en beheerlasten gedurende de exploitatiefase die toch al snel zo’n 30 tot 50 jaar beslaat!

Hier zijn veel “quick wins” te behalen. Bijvoorbeeld een stadshart waar winkelend publiek afval graag kwijt wil in een afvalbak. Als deze te klein zijn of er staan te weinig afvalbakken zullen de beheerslasten snel toenemen om het gebied een fatsoenlijke uitstraling te laten hebben. Er moet namelijk vaker door de reinigingsdienst afval geruimd worden en afvalbakken geleegd worden. Dit is over een lange exploitatieperiode vele malen kostbaarder dan een paar extra afvalbakken!

In de masterclass “via grond- en gebiedsexploitatie naar een businesscase” wordt ingegaan op het leggen van de verbinding tussen de grondexploitatie en de gebiedsexploitatie. 

Wat voegt het nieuwe denken van een businesscase toe? Het gaat er hier om dat u zicht krijgt op de wijze waarop de grondexploitatie samenhangt met andere exploitaties zoals die van opstallen en infrastructuur in de gebiedsexploitatie. Vervolgens gaat het om de wijze waarop vastgoed onderdeel is van een onderneming en verwerkt wordt in een businesscase. Aangezien dit zeer uitgebreid kan zijn wordt geprobeerd in dit dagdeel de strategische kern voor de planeconomie te pakken te krijgen.

Hier wordt onder andere het begrip “life cycle cost” geïntroduceerd en verder uitgediept. Er zullen veel voorbeelden worden besproken en een concrete rekencasus worden behandeld.