Crisis voorbij? De nieuwe werkelijkheid van de grondexploitatie

maandag 6 oktober 2014

De afgelopen jaren hebben veel gemeenten moeten afboeken op hun grondexploitaties. Met name gemeenten die een overwegend actief grondbeleid hebben gevoerd zijn geconfronteerd met grote verliezen. De verwachtte grondopbrengsten (uit onder meer de geplande woningbouwontwikkelingen) zijn sinds 2010 in een vrije val geraakt.  Daarom hebben gemeenten in de periode 2010-2012 € 3,3 miljard moeten afboeken op de gemeentelijke grondposities. En ondanks de eerste tekenen van herstel op de woningmarkt wordt nog een aanvullend verlies van € 0,7 tot € 2,7 miljard verwacht (Deloitte, december 2013).  Maar is deze verwachting nog wel reëel nu de bodem van de crisis al lijkt te zijn bereikt?

Door Michiel Bots, senior adviseur bij Metrum.

Sinds eind vorig jaar is de woningmarkt weer behoorlijk aan het aantrekken. In eerste instantie waren de tekenen van (prijs)herstel nog pril en kwetsbaar. Maar op dit moment lijkt het herstel zich – zeker in de randstad en delen van Gelderland en Noord Brabant –  voort te zetten. De dynamiek op de woningmarkt is aanzienlijk toegenomen. De betaalbaarheid van woningen en het consumentenvertrouwen zijn hier de belangrijkste oorzaken van. Hierdoor zijn het aantal woningverkopen behoorlijk toegenomen en stijgen de prijzen dit jaar naar verwachting met ongeveer 1,5%.  Op de middellange termijn wordt zelfs een prijsstijging van 4 tot 5% per jaar verwacht (DNB). Maar in hoeverre heeft dit een positief effect op de hoogte van de grondopbrengsten?

In 2010 kenden de grondprijzen hun hoogtepunt. De grondwaarde lag toen zelfs op een hoger niveau dan voor de kredietcrisis van eind 2008. Maar na 2010 zijn de grondprijzen, voornamelijk door de dalende huizenprijzen in een vrije val beland. Ondanks het feit dat een groot deel van de woningprijsdaling is opgevangen door lagere stichtingskosten (hogere bouwefficiëncy, lagere marges, etc.) zouden – theoretisch bezien – de grondprijzen nog steeds meer dan gehalveerd moeten zijn.  In de praktijk zijn de grondprijzen echter nooit meer dan 25% naar beneden bijgesteld. Als gevolg van smoothing en lagging heeft de ontwikkeling van de woningmarkt slechts een beperkte doorwerking gehad richting de grondprijzen. Gemeenten verlagen hun grondprijzen niet direct in slechte tijden. De werkelijke marktontwikkelingen zijn in verminderde (smoothing) en vertraagde (lagging) vorm zichtbaar in de grondexploitatie. Hierdoor is het risicoprofiel aanzienlijk toegenomen. Er is sprake van een onhoudbare situatie, omdat ook toezichthouders en rekenkamercommissies steeds scherper worden op de risico’s in de grondexploitaties en dus ook de mate waarin de parameters aansluiten op de markt.

Wat dat betreft is het goed dat de woningmarkt weer in de lift zit. Dit is anno 2014 hard nodig om de druk op de grondexploitaties weer enigszins te verminderen en het risicoprofiel evenwichtiger te maken. Maar een structureel herstel van de woningmarkt is nog onzeker gezien de beperkte economische groeiverwachting (CPB), de hoge werkloosheid, de onderwaarde op woningen en aanstaande aanpassingen van regelgeving rondom de hypotheekverstrekking (beëindiging schenkregeling, aanpassing NHG-norm, verlaging LTV). Onzekerheid blijft voorlopig aan de orde. En vooralsnog is het dus nog maar de vraag of grote afboekingen alsnog te voorkomen zijn.

Voor een aantal gemeenten komt het herstel in ieder geval te laat. Afgelopen maand zijn, mede door grote verliezen op grootschalige gebiedsontwikkelingen, zowel Delft als Vlissingen  onder verscherpt provinciaal toezicht komen te staan. Vlissingen heeft zelf, met een schuldenlast van € 240 miljoen, welke voor ongeveer de helft veroorzaakt is door ingenomen grondposities, inmiddels de artikel-12 aanvraag in gang gezet (PZC, 30-09-2014). De verwachting is dat andere gemeenten zullen volgen.

Het is (en blijft) hierdoor van groot belang dat in grondexploitaties wordt gerekend met reële parameters. Goed inzicht in de werking van de grondexploitatie en de leidende parameters hierin is onontbeerlijk. Het hanteren van te optimistische parameters kan immers enorme financiële gevolgen hebben, waarbij het verschuiven (naar risicoparagraaf) of doorschuiven (‘boekhoudtrucs’) van het probleem geen structurele oplossing biedt. 

Op dinsdag 28-10 zal tijdens de Scobe-masterclass ‘grondexploitaties in de nieuwe tijd’ uitgebreid op dit onderwerp worden ingegaan. Vooruitlopend hierop is meer informatie over de ontwikkeling van de parameters te vinden op http://www.metrum.nl/nieuwspub-menu/publicaties/rente-inflatie.

Bronnen:

  • Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013 (Deloitte, december 2013)
  • Outlook Grondexploitaties 2014: is de bodem in zicht?! (Metrum, november 2013)
  • Memo Rente en Inflatie 2014-Q2 (Metrum, september 2014)
  • Gemeenteraad Vlissingen koerst op artikel-12 status (PZC, 30 september 2014)

(Bron: Metrum, 2014)