Assetmanagement en de tucht van de markt

woensdag 16 september 2015

Door Floris Ledder, Associé bij BoerCroon en docent Assetmanagement bij Scobe Academy

Op 11 december2014 is de herziene woningwet unaniem door de tweede kamer aangenomen. De verwachting is dat de behandeling begin volgende jaar in de eerste kamer een formaliteit is. De afgelopen decennia was het debat rondom wonen er een van partijen die juist niet op een lijn lagen met elkaar. Achtergrond van de eensgezindheid dit keer waren de reeks incidenten van de afgelopen jaren bij de woningcorporaties welke in het afgelopen jaar extra zijn belicht  door  een parlementaire enquête. Zo mochten de corporaties op steeds meer terreinen binnen het vastgoed en leefbaarheid actief zijn. Echter ontbrak voor hen een normale tuchtvorm van de markt en werden zij niet gedisciplineerd vanuit het kapitaal, omdat een aandeelhouder ontbrak en schuld makkelijk verkrijgbaar was doordat dit was gegarandeerd door de staat.

De verliezen op projecten binnen de sector komen voor een deel voort uit dat ongebreideld investeringen werden gedaan zonder zorgvuldig een financieel-economisch analyse te hebben uitgevoerd vooraf. Daarnaast kwamen de verliezen voort uit marktwerking als gevolg van de economische neergang sinds 2008. De financieel toezichthouder, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, schat dat de afgelopen jaren € 3 miljard verlies is genomen op commerciële projecten. Een deel hiervan had mogelijk voorkomen kunnen worden als vooraf zorgvuldig een financieel economisch analyse was uitgevoerd.

Onderdeel van dit soort analyses is het rekenen aan vastgoed om het verwachte bedrijfseconomische resultaat te bepalen. Een woningcorporatie die vervangende nieuwbouw pleegt en/of grondposities inneemt, heeft te maken met drie verschillende exploitatiemodellen, de grondexploitatie, de opstalexploitatie en de vastgoedexploitatie. Hierdoor moet een woningcorporatie bv. weten hoe een residuele grondwaarde wordt berekend van een project, maar ook hoe je tot de marktwaarde in verhuurde staat komt voor een nieuw te bouwen complex huurwoningen. In de drie modellen worden verschillende methoden gebruikt met alle hun eigen verschillende parameters en uitgangspunten en hun eigen ratio’s en kengetallen. Degenen binnen woningcorporaties die deze berekeningsmethoden op een hoogwaardige wijze beheersen, zijn vaklui welke van onnoembare waarde zijn voor de woningcorporatiesector.

In de afgelopen anderhalf jaar is een nieuw vakgebied binnen woningcorporatiesector sterk in opkomst. Dit betreft het vakgebied Asset management. De Asset manager heeft de opdracht om beter en zorgvuldiger te sturen op het rendement en de waarde van het vastgoed. Eén van de gedachtes is dat verliezen op projecten dan kunnen worden voorkomen. Maar ook behoort de Asset manager de voorgaande berekeningsmethoden eigen te hebben gemaakt of te kunnen doorgronden. Aangezien de meeste Asset managers doorgroeiers zijn uit andere functies binnen de woningcorporaties is het maar de vraag of zij het vak op het onderdeel vastgoedrekenen wel op een goed niveau onder de knie hebben om te doorzien of een investering verlieslatend of winstgevend gaat zijn. 

Met het aannemen van de herziene woningwet is een nieuw begin ingeluid voor woningcorporaties die een nieuwe kans biedt om vanaf nu beter en zorgvuldiger financieel gemotiveerd projecten te ontwikkelen, te realiseren en te beheren.  Op een goede manier de vastgoedrekensom maken is hierbij essentieel. De Asset managers met zijn financiële collega’s kunnen een belangrijke bijdrage leveren op dit gebied zodat we over 10 jaar  kunnen terugkijken op een veel succesvollere periode voor de volkshuisvesting dan de voorgaande 10 jaar.  

Voor meer kennis en vaardigheden heeft Scobe Academy nu een 'handen uit de mouwen' opleiding opgezet met topspelers uit het Assetmanagement bij Woningcorporaties. Tijdens deze opleiding worden de deelnemers uitgedaagd aan de slag te gaan met hun eigen casuistiek. Aan de hand van een stevige theretische basis gaan de deelnemers aan de slag met concrete voorbeelden en vertalen die vervolgend naar hun eigen praktijk. Vanuit hands-on vastgoedrekenen, schakelen we door naar Asset- en portefeuillemanagement.

Kijk hier verder.